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　　□本報記者 李香才

　　今年5月掛牌無(wú)果，百聯(lián)集團再度掛牌轉讓上海濠泉房地產(chǎn)有限公司、上海建配龍房地產(chǎn)有限公司和上海興力達商業(yè)廣場(chǎng)有限公司三公司的股權和債權。對比前后兩次掛牌價(jià)格，此次掛牌總價(jià)折價(jià)6.6%。今年5月掛牌時(shí)，百聯(lián)集團要求項目不接受聯(lián)合受讓主體，此次掛牌中受讓門(mén)檻有所降低，已沒(méi)有類(lèi)似表述。

 

　　三公司股債權打包

 

　　中國證券報記者從上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所獲悉，上海濠泉房地產(chǎn)有限公司100%股權及轉讓方對上海濠泉房地產(chǎn)有限公司66035.37萬(wàn)元債權、上海建配龍房地產(chǎn)有限公司100%股權及轉讓方對上海建配龍房地產(chǎn)有限公司284395.82萬(wàn)元債權正在掛牌轉讓?zhuān)�轉讓方均為百聯(lián)集團有限公司。與此同時(shí)，百聯(lián)集團下屬上海百聯(lián)商業(yè)連鎖有限公司則通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌轉讓上海興力達商業(yè)廣場(chǎng)有限公司100%股權及其對上海興力達商業(yè)廣場(chǎng)有限公司62595.71萬(wàn)元債權。

 

　　根據掛牌信息，上海濠泉項目掛牌價(jià)格為24.51億元，建配龍和興力達掛牌價(jià)格分別為28.44億元和14.85億元。去除債權后，三家公司股權對應的掛牌價(jià)格分別為17.91億元、1元和6.26億元。轉讓方要求，三個(gè)項目股權和債權捆綁轉讓?zhuān)�這也意味著(zhù)接盤(pán)方至少須支付67.8億元才能拿下三個(gè)項目。

 

　　雖然要求同時(shí)接手三個(gè)項目，但是轉讓方在掛牌公告中對各項目均提出具體要求。根據上海濠泉掛牌公告，意向受讓方須同意按現狀接收上海濠泉，并同意上海濠泉繼續履行已對外簽訂的工程建設等合同。受讓方須同意并向轉讓方承諾，受讓本項目后一年內不將此次受讓的股權向他人進(jìn)行轉讓。建配龍掛牌公告中要求，轉讓方同意在適當條件下與受讓方就建配龍的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以回租、受托管理等合作方式進(jìn)行，具體商務(wù)條件另行約定。此外，建配龍應收原股東16.81億元的債權不納入本次轉讓范圍，意向受讓方有義務(wù)配合轉讓方促使建配龍進(jìn)行追索，但該等債權損益由轉讓方承擔或享有。根據興力達掛牌公告，意向受讓方須同意按現狀接收興力達，并同意興力達繼續履行已對外簽訂的物業(yè)管理等合同。意向受讓方須同意興力達繼續配合辦理已售房產(chǎn)的產(chǎn)證辦理等事宜。

 

　　評估值大幅溢價(jià)

 

　　興力達和建配龍成立時(shí)間較早，分別成立于2002年和2003年，上海濠泉成立于2010年。從注冊資本金來(lái)看，三公司注冊資本分別為1億元、1.275億元和7.6億元。轉讓方并未提供興力達和建配龍的財務(wù)數據。上海濠泉的營(yíng)收數據亦未提及，僅從提供的凈利潤指標來(lái)看，該公司的經(jīng)營(yíng)情況不佳。上海濠泉2012年和2013年分別實(shí)現凈利潤1.01萬(wàn)元和29.84萬(wàn)元，今年1-3月實(shí)現凈利潤1.48萬(wàn)元。

 

　　作為共同點(diǎn)，三個(gè)項目資產(chǎn)評估值均出現大幅溢價(jià)。以2014年3月31日為評估基準日，上海濠泉資產(chǎn)總計賬面值為142240.04萬(wàn)元，評估值為243395.74萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為76040.53萬(wàn)元，評估值為177196.23萬(wàn)元，溢價(jià)達1.33倍。以2014年4月30日為評估基準日，興力達資產(chǎn)總計賬面值為112810.55萬(wàn)元，評估值為196411.91萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為18373.27萬(wàn)元，評估值為101974.64萬(wàn)元，溢價(jià)4.55倍。以2014年3月31日為評估基準日，建配龍資產(chǎn)總計賬面值為133017.55萬(wàn)元，評估值為312392.72萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為-155332.55萬(wàn)元，評估值高達24044.67萬(wàn)元。

 

　　評估值出現大幅溢價(jià)，與這些公司目前擁有的資產(chǎn)不無(wú)關(guān)系。興力達主要資產(chǎn)系普陀區真光路1228號、1258號、曹安路163號的部分辦公用房和真光路1388號、曹安路179號酒店。上海濠泉核心資產(chǎn)系地處徐匯區286B-3地塊的土地使用權，土地面積為48389.7平方米，土地用途為商住辦。實(shí)際上，該地塊為百聯(lián)集團旗下百聯(lián)集團置業(yè)有限公司2012年12月以12.42億元的價(jià)格競得，如今這塊資產(chǎn)價(jià)值已經(jīng)大幅升值。不過(guò)，需要注意的是，根據國有土地出讓合同約定，該項目原約定應于2014年1月31日前開(kāi)工，至本次股權轉讓基準日，尚未開(kāi)工，上海濠泉正在辦理有效期延期手續。

 

　　折價(jià)再次掛牌轉讓

 

　　實(shí)際上，中國證券報記者此前曾報道，百聯(lián)集團今年5月就曾掛牌轉讓上海濠泉、建配龍和興力達股權和債權。根據當時(shí)掛牌公告，三個(gè)項目掛牌價(jià)格分別為24.6億元、31.5億元和16.5億元。對比前后兩次的掛牌價(jià)格不難發(fā)現，三個(gè)項目的掛牌價(jià)格均有所降低。但從股權掛牌價(jià)格來(lái)看，建配龍掛牌價(jià)格下降幅度最大，已經(jīng)從之前的超過(guò)3億元下降到僅1元。如今三個(gè)項目的合計掛牌價(jià)格67.8億元較此前的72.6億元已經(jīng)下浮6.6%。

 

　　在5月公告中，百聯(lián)集團要求，上海建配龍房地產(chǎn)有限公司和上海興力達商業(yè)廣場(chǎng)有限公司必須同時(shí)受讓。另外，在受讓上海濠泉房地產(chǎn)有限公司的同時(shí)，必須要參與上海建配龍房地產(chǎn)有限公司和上海興力達商業(yè)廣場(chǎng)有限公司兩個(gè)掛牌項目的受讓。這也意味著(zhù)，按照當時(shí)的要求，建配龍和興力達成為受讓上海濠泉的前提條件，但受讓興力達和建配龍項目同時(shí)不必受讓上海濠泉項目。如今的掛牌公告中，百聯(lián)集團要求三個(gè)項目必須同時(shí)受讓。

 

　　此外，今年5月掛牌公告中，百聯(lián)集團曾要求項目不接受聯(lián)合受讓主體，但是此次掛牌公告中并無(wú)類(lèi)似表述。業(yè)內人士認為，由于掛牌價(jià)格高，給單獨受讓提出較高資金要求。接受聯(lián)合受讓?zhuān)�意味�?zhù)受讓門(mén)檻有所降低。

 

　　百聯(lián)集團主業(yè)集中在商業(yè)零售業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要被劃歸百聯(lián)置業(yè)旗下，百聯(lián)置業(yè)發(fā)展定位于房地產(chǎn)資源管理中心和房地產(chǎn)市場(chǎng)運作平臺，強項在房產(chǎn)中介、招商等領(lǐng)域，并不擅長(cháng)于地塊開(kāi)發(fā)。值得注意的是，除了上述三個(gè)房地產(chǎn)公司項目之外，百聯(lián)集團下屬上海百聯(lián)集團資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司今年5月還掛牌轉讓武漢昌寶置業(yè)有限公司100%股權及債權。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)