近日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，其中支持租賃住房建設的內容備受關(guān)注：

 

允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價(jià)格應當按照居民標準執行。

 

商業(yè)地產(chǎn)去庫存放大招自營(yíng)改增后，國務(wù)院又發(fā)力，商業(yè)地產(chǎn)去庫存大招來(lái)了，16省發(fā)布商改住細則!以后做差了的商場(chǎng)可改建公寓，這個(gè)政策的意義非同小可，將成為中國商業(yè)地產(chǎn)轉型謀變的一大新趨勢。商場(chǎng)通過(guò)政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調整為居住用地。目前，繳納補齊完土地出讓金，就可辦理商改住。

 

這什么概念?就是把商場(chǎng)改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業(yè)用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及回報，開(kāi)發(fā)商也多了更多選擇。

 

新政下的商業(yè)新機遇目前中國住宅租賃市場(chǎng)涉及人口達1億以上，整個(gè)市場(chǎng)容量已經(jīng)突破1萬(wàn)億元。要知道，我國住房租賃市場(chǎng)供應主體還只是以個(gè)人為主，占90%以上，而在發(fā)達國家，專(zhuān)業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比達30%，是中國的3倍多，這一巨大市場(chǎng)將成為開(kāi)發(fā)商的必爭之地，連萬(wàn)科都在加速推進(jìn)這塊新蛋糕。

 

2016年房?jì)r(jià)全面上漲，有個(gè)統計，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩，但房?jì)r(jià)高高在那，潛力依舊。

 

整個(gè)住宅租賃市場(chǎng)正迎來(lái)最好時(shí)刻。于是，在這樣的大商機的背景下，商場(chǎng)轉型公寓變得越來(lái)越具誘惑性。

 

開(kāi)發(fā)商要轉換思維模式這些年中國商業(yè)地產(chǎn)畸形爆量開(kāi)發(fā)，目前一年開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)就有500多個(gè)，存量的和做差了的太多太多。在中國，很多商場(chǎng)處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣(mài)處理階段，有些事物業(yè)有欠缺和問(wèn)題的，有些地段則并不差。地產(chǎn)要轉型，也必須要轉化思維模式，主要有以下三點(diǎn)：

 

1、從控制土地到控制資源

 

以前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要控制土地，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要控制資源。因為隨著(zhù)人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的要求也會(huì )越來(lái)越高，所以未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心會(huì )轉移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉村田園等資源。

 

資源為體，品質(zhì)為魂，因此資源品質(zhì)是關(guān)鍵。但是在控制資源的時(shí)候，一定要注意資源紅線(xiàn)不可觸碰，其中包括：基本農田，文保、文化遺產(chǎn)，風(fēng)景名勝區、自然保護區，古城、古村落等。

 

2、從拿地賣(mài)房到自持物業(yè)

 

以前房地產(chǎn)行業(yè)“輕租重售”，但隨著(zhù)一系列租賃試點(diǎn)方案出臺，積極發(fā)力租賃市場(chǎng)，促使房地產(chǎn)從單一“拿地賣(mài)房”向出售與自持運營(yíng)并舉的時(shí)代過(guò)渡，可以預計，未來(lái)將是自持物業(yè)的高潮期，而“從售轉持”的改變，也要求開(kāi)發(fā)商必須提升輕資產(chǎn)運營(yíng)能力。

 

3、從注重規模到注重模式

 

未來(lái)，一個(gè)房地產(chǎn)項目的成功與否，不會(huì )是你的項目規模能夠做多大，而是你的項目模式能夠走多遠。“商業(yè)綜合體+社區(公寓)”的模式，使得萬(wàn)達在全國各地開(kāi)花結果，其中最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，萬(wàn)達的模式具有可復制性。因此在做一個(gè)項目的時(shí)候，要注重兩點(diǎn)：可復制性的模式+有執行力的團隊，它們將決定你的項目能夠走多遠。

 

拓展閱讀

 

《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》

 

各省、自治區、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構：

 

實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內容，是實(shí)現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。

 

改革開(kāi)放以來(lái)，我國住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，對加快改善城鎮居民住房條件、推動(dòng)新型城鎮化進(jìn)程等發(fā)揮了重要作用，但市場(chǎng)供應主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規范、法規制度不完善等問(wèn)題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，經(jīng)國務(wù)院同意，現提出以下意見(jiàn)。

 

一、總體要求

 

(一)指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會(huì )以及中央城鎮化工作會(huì )議、中央城市工作會(huì )議精神，認真落實(shí)國務(wù)院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個(gè)全面”戰略布局，牢固樹(shù)立和貫徹落實(shí)創(chuàng )新、協(xié)調、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

 

(二)發(fā)展目標。到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規范、租賃關(guān)系穩定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成�；�本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動(dòng)實(shí)現城鎮居民住有所居的目標。

 

二、培育市場(chǎng)供應主體

 

(三)發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調動(dòng)企業(yè)積極性，通過(guò)租賃、購買(mǎi)等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規�；�、集約化、專(zhuān)業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿(mǎn)足不斷增長(cháng)的住房租賃需求。

 

按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結構升級的指導意見(jiàn)》(國辦發(fā)〔2015〕85號)有關(guān)規定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。

 

(四)鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù);鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房;引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

 

(五)規范住房租賃中介機構。充分發(fā)揮中介機構作用，提供規范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)中介機構依法經(jīng)營(yíng)、誠實(shí)守信、公平交易。

 

(六)支持和規范個(gè)人出租住房。落實(shí)鼓勵個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個(gè)人依法出租自有住房。規范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機構出租住房。

 

三、鼓勵住房租賃消費

 

(七)完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導城鎮居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡(jiǎn)化辦理手續。非本地戶(hù)籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫療等國家規定的基本公共服務(wù)。

 

四、完善公共租賃住房

 

(九)推進(jìn)公租房貨幣化。轉變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過(guò)市場(chǎng)租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合市場(chǎng)租金水平和保障對象實(shí)際情況，合理確定租賃補貼標準。

 

(十)提高公租房運營(yíng)保障能力。鼓勵地方政府采取購買(mǎi)服務(wù)或政府和社會(huì )資本合作(PPP)模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化企業(yè)運營(yíng)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。

 

在城鎮穩定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫生、青年教師等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，凡符合當地城鎮居民公租房準入條件的，應納入公租房保障范圍。

 

五、支持租賃住房建設

 

(十一)鼓勵新建租賃住房。各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規劃，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配置，有序開(kāi)展租賃住房建設。

 

(十二)允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價(jià)格應當按照居民標準執行。

 

允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

 

六、加大政策支持力度

 

(十三)給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策;對房地產(chǎn)中介機構提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

 

對個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅;對個(gè)人承租住房的租金支出，結合個(gè)人所得稅改革，統籌研究有關(guān)費用扣除問(wèn)題。

 

七、加強住房租賃監管

 

(十三)落實(shí)地方責任。省級人民政府要加強本地區住房租賃市場(chǎng)管理，加強工作指導，研究解決重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場(chǎng)管理負總責，要建立多部門(mén)聯(lián)合監管體制，明確職責分工，充分發(fā)揮街道、鄉鎮等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設住房租賃信息服務(wù)與監管平臺，推進(jìn)部門(mén)間信息共享。

 

文章來(lái)源：國務(wù)院辦公廳

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)