招商局集團有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)招商局集團)積極貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險、去杠桿、穩投資、補短板決策部署，在集團層面建立公募REITs戰略發(fā)展體系，通過(guò)公募REITs推動(dòng)盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴大有效投資，有力推動(dòng)集團高質(zhì)量發(fā)展和現代化基礎設施體系建設。

打造公募REITs上市平臺的主要做法

招商局集團明確以公募REITs推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、優(yōu)化資本運作、實(shí)現資源整合的戰略目標，通過(guò)集團牽頭、各板塊協(xié)同配合，構建輕重結合的產(chǎn)業(yè)模式，取得較好成效。

踐行產(chǎn)融結合，推進(jìn)內部協(xié)同創(chuàng )造新價(jià)值。招商局集團作為國有資本投資公司，所屬業(yè)務(wù)豐富多元。其中，實(shí)業(yè)板塊擁有港口、倉儲物流、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區、保障性租賃住房等大量基礎設施資產(chǎn);金融板塊的證券公司、基金公司、銀行、保險公司、私募投資機構等，可擔任公募REITs的財務(wù)顧問(wèn)、管理人、托管銀行、投資機構、做市商以及Pre-REITs投資機構、資產(chǎn)培育期資金支持機構等關(guān)鍵角色。實(shí)踐中，集團加強兩大板塊內部協(xié)同，推動(dòng)實(shí)業(yè)板塊實(shí)現增長(cháng)方式“由量向質(zhì)”、業(yè)務(wù)結構“由重入輕”的轉變，形成金融板塊全鏈條參與的公募REITs生態(tài)，取得了較好的以融促產(chǎn)效果。

積極搶抓機遇，搭建多種公募REITs上市平臺。招商局集團緊跟市場(chǎng)趨勢及政策導向，2019年在香港發(fā)行央企首只境外REIT招商局商業(yè)房托(1503.HK)。2020年4月我國公募REITs政策出臺后，迅速開(kāi)展公募REITs政策研究及方案討論，加強與監管機構溝通協(xié)調。2021年6月，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)蛇口產(chǎn)園REIT)作為全國首批基礎設施公募REITs中唯一的央企項目在深交所發(fā)行上市。2022年9月，蛇口產(chǎn)園REIT又申請擴募，并于2023年3月獲批，6月正式上市。目前，招商局集團已完成境內外商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)雙REITs平臺搭建，正在推進(jìn)高速公路、倉儲物流和保障性租賃住房資產(chǎn)的公募REITs申報。未來(lái)還將進(jìn)一步研究港口等符合公募REITs要求的資產(chǎn)上市，以實(shí)現多種資產(chǎn)類(lèi)別的公募REITs上市平臺共同發(fā)展，構建輕重結合的產(chǎn)業(yè)體系，切實(shí)體現作為國有資本投資公司的定位，為未來(lái)發(fā)展奠定良好基礎。

多環(huán)節參與發(fā)行及運營(yíng)，實(shí)現多重經(jīng)濟收益。在蛇口產(chǎn)園REIT發(fā)行階段，集團所屬招商蛇口通過(guò)出售旗下產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)相關(guān)權益，獲得稅后收益14.58億元，實(shí)現優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)重新定價(jià)盤(pán)活。蛇口產(chǎn)園REIT上市后，招商蛇口所屬招商創(chuàng )業(yè)和招商物業(yè)分別作為蛇口產(chǎn)園REIT的運營(yíng)管理機構和物業(yè)管理機構，可獲取穩定的運營(yíng)管理及物業(yè)管理收入。同時(shí)，招商蛇口作為原始權益人，持有32%的蛇口產(chǎn)園REIT份額，能夠持續享受份額增值和收益分紅，截至2023年4月底，蛇口產(chǎn)園REIT二級市場(chǎng)增值達12.90%，合計分派超1.38億元，招商蛇口獲得超4400萬(wàn)元分紅。

實(shí)踐與理論并重，不斷提高REITs專(zhuān)業(yè)賦能。集團積極參與政策制定，借鑒招商局商業(yè)房托在香港REITs市場(chǎng)的實(shí)踐經(jīng)驗，發(fā)揮招商證券研究所對全球REITs市場(chǎng)的研究?jì)?yōu)勢，及時(shí)向有關(guān)監管機構提供參考資料、反饋意見(jiàn)建議，為推動(dòng)公募REITs指引及擴募規則等政策出臺貢獻力量。加強總結反思，會(huì )同清華五道口不動(dòng)產(chǎn)中心，組織所屬招商蛇口、博時(shí)基金、招商證券及蛇口產(chǎn)園REIT有關(guān)中介機構團隊等，共同編撰《構建不動(dòng)產(chǎn)金融大循環(huán)：中國公募REITs的實(shí)踐與方向》，全面總結我國公募REITs的發(fā)展歷程，詳細介紹實(shí)操環(huán)節經(jīng)驗做法，并就進(jìn)一步完善公募REITs體系、促進(jìn)市場(chǎng)繁榮、構建新發(fā)展格局等提出政策建議。

推進(jìn)公募REITs上市的主要體會(huì )

通過(guò)戰略部署落地及實(shí)操經(jīng)驗積累，在如何發(fā)揮公募REITs功能作用、助力企業(yè)轉型發(fā)展上，招商局集團有以下三方面體會(huì )。

搶抓有利時(shí)機，加快研究推動(dòng)。我國公募REITs市場(chǎng)已初步形成一定規模效應和示范效應，發(fā)展勢頭較好，中央企業(yè)應結合實(shí)際，把握好公募REITs邁向常態(tài)化發(fā)行的市場(chǎng)機遇。一是深化對公募REITs功能作用的理解認識，進(jìn)一步明確公募REITs在構建基礎設施領(lǐng)域業(yè)務(wù)新模式、促進(jìn)投融資循環(huán)和業(yè)務(wù)閉環(huán)上的重要意義。二是站在落實(shí)國家戰略、助力集團轉型發(fā)展的高度，研究制定公募REITs上市規劃，將公募REITs植入企業(yè)發(fā)展模式，作為轉型升級的重要抓手。三是選取合規、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)搭建公募REITs上市平臺，盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴大有效投資，推動(dòng)集團在構建現代化基礎設施體系中發(fā)揮更大作用。

優(yōu)化組織體系，強化能力建設。中央企業(yè)普遍存在規模體量大、業(yè)務(wù)條線(xiàn)多、資產(chǎn)較為分散的特點(diǎn)，應加強內部組織架構優(yōu)化和運營(yíng)能力建設，推動(dòng)公募REITs在實(shí)現投融資高效循環(huán)上更好發(fā)揮作用。一是根據不同種類(lèi)的資產(chǎn)特性，搭建以總部為核心、各業(yè)務(wù)條線(xiàn)具備自主性、各區域資產(chǎn)具備靈活性的組織體系，實(shí)現發(fā)展戰略統一化、業(yè)務(wù)條線(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、資產(chǎn)管理品牌化、區域管理特色化。二是針對不同資產(chǎn)類(lèi)型，培育獨立、專(zhuān)業(yè)的輕資產(chǎn)運營(yíng)團隊，推動(dòng)輕資產(chǎn)運營(yíng)獨立化、專(zhuān)業(yè)化、品牌化，在資產(chǎn)的培育、孵化、成熟、退出等環(huán)節實(shí)現提質(zhì)增效，為集團創(chuàng )造更多價(jià)值，同時(shí)還可探索輕資產(chǎn)運營(yíng)公司獨立上市的可能性。

做好前期準備，提高工作效率。公募REITs作為資產(chǎn)上市且后續持續運營(yíng)的平臺，涉及資產(chǎn)合法合規性完善、資產(chǎn)重組、“股+債”架構搭建、上市后資產(chǎn)運營(yíng)等相關(guān)工作。實(shí)踐中企業(yè)如過(guò)于依賴(lài)集團統一管理模式、未能實(shí)現所持資產(chǎn)的相對獨立，則上述工作可能耗費較長(cháng)時(shí)間，并增加溝通成本。為提高公募REITs發(fā)行效率，企業(yè)可做好以下準備工作。一是在項目開(kāi)發(fā)或收購階段加強對基礎設施資產(chǎn)合法合規性的重視，提高相關(guān)資質(zhì)和手續的完備程度。二是有序做好資產(chǎn)及運營(yíng)管理人員獨立性的建設，更好保證運營(yíng)管理的連續性和穩定性。三是適度搭建項目公司杠桿，以較低資金占用完成項目投資建設，并為公募REITs搭建“股+債”架構、形成稅盾合理避稅奠定基礎。

下一步工作打算

持續提升存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力。嚴格按照公募REITs發(fā)行要求，做好資產(chǎn)梳理、資產(chǎn)整合、重新定位、改造提升等存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節工作，通過(guò)公募REITs提升市場(chǎng)回報水平，保障投資人權益。

持續打造多元資產(chǎn)上市平臺。依托監管部門(mén)鼓勵REITs發(fā)行上市的利好政策，推進(jìn)高速公路、倉儲物流、消費基礎設施和保障性租賃住房資產(chǎn)的公募REITs上市，持續探索港口等類(lèi)型資產(chǎn)的境內公募REITs平臺搭建。同時(shí)，進(jìn)一步打通資產(chǎn)從培育到上市的全鏈條，實(shí)現“投—建—融—管—退”閉環(huán)，深度挖掘資本市場(chǎng)價(jià)值，更好助力我國公募REITs市場(chǎng)繁榮發(fā)展。

樹(shù)立輕資產(chǎn)運營(yíng)品牌。借助公募REITs公開(kāi)上市屬性，著(zhù)力打造旗下各板塊資產(chǎn)運營(yíng)主體平臺，完善資產(chǎn)運營(yíng)主體對外輸出運營(yíng)管理的路徑與能力，進(jìn)一步增厚集團輕資產(chǎn)運營(yíng)管理收益，拓展集團資產(chǎn)管理規模。

來(lái)源：國務(wù)院國資委

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

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