11月召開(kāi)的十八屆三中全會(huì )或將為新一輪土地改革政策“定調”。
由國土資源部組建的土地改革研究小組在經(jīng)過(guò)一年多、對11個(gè)省份的50多個(gè)城市進(jìn)行深入調研后，目前已形成關(guān)于新一輪土地管理制度改革的框架建議，其中的核心部分極有可能成為新一屆三中全會(huì )對新土改政策“定調”的理論基礎。
新一輪土地改革的總體方案大致為，在不突破現有土地利用政策、土地使用標準等法律法規的前提下，提高征地補償額度，縮小征地范圍，盤(pán)活存量建設用地，規范農村經(jīng)營(yíng)性集體建設用地的流轉，探索以“集體建設用地使用權交換企業(yè)經(jīng)營(yíng)權”的新路徑，嚴禁將農地直接流轉為商品房建設。
與土地改革總體方案相對應，在十八屆三中全會(huì )之后，相關(guān)部門(mén)將密集推出一系列新的土地改革政策措施。下一步國土資源部除了出臺重新修訂后的《土地管理法》，頒布《農村集體土地征收補償條例》、《關(guān)于開(kāi)展農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權流轉試點(diǎn)工作的指導意見(jiàn)》等，還將部署開(kāi)展宅基地制度改革試點(diǎn)，總結推廣農村土地股份制改革經(jīng)驗和做法
對于很多人關(guān)注的農地直接入市，國土資源部基本確定的方向是，在確保18億畝耕地紅線(xiàn)的前提下，先開(kāi)展集體建設用地改革試點(diǎn)，探索建立農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權流轉制度，在此基礎上，再逐步形成城鄉統一的建設用地市場(chǎng)。
試點(diǎn)
按照現行土地管理法律法規，土地所有權歸屬分國有土地、農村集體土地兩類(lèi)，農村集體土地從土地用途的角度來(lái)劃分又分為農用地和建設用地。建設用地主要是指用于宅基地、鄉鎮企業(yè)用地等用途的土地。農戶(hù)宅基地屬于非經(jīng)營(yíng)性建設用地，鄉鎮企業(yè)用地屬于經(jīng)營(yíng)性建設用地。在中央力推新型城鎮化建設的大背景下，這兩類(lèi)土地是市場(chǎng)緊密關(guān)注的潛在“蛋糕”。
據一位不愿具名的國土系統專(zhuān)家介紹，目前國土資源部等方面對農村集體建設用地的改革計劃都較為保守，采用的是先選擇在一些條件適宜的地方做“試點(diǎn)”，逐步積累經(jīng)驗，以指導更大范圍內的新一輪土地改革。
在宅基地試點(diǎn)方面，國土資源部設定的改革目標為，近期主要是在堅持農村一戶(hù)一宅和標準控制的前提下，探索建立宅基地退出和補償機制，用經(jīng)濟手段引導和規范閑置的宅基地流轉；遠期則是在完善農村宅基地制度的基礎上，逐步放開(kāi)宅基地使用權流轉，實(shí)現農民擁有宅基地與房屋完整的財產(chǎn)權。
在經(jīng)營(yíng)性建設用地流轉方面，國土資源部初步確定了28個(gè)試點(diǎn)市縣進(jìn)行改革嘗試，基本的要求是，各試點(diǎn)市縣必須遵循“流轉必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用政策、土地使用標準、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)等法律法規規定”，“流轉土地不得用于商品住宅建設”等原則。
原國家土地管理局規劃司副司長(cháng)鄭振源、中國土地學(xué)會(huì )副理事長(cháng)黃小虎對國土資源部即將開(kāi)展的宅基地試點(diǎn)一致的分析是，國土資源部所指的一部分農村閑置宅基地其實(shí)并不“閑”，特別是在一些北京、深圳等城市郊區，基本上都是以小產(chǎn)權房的形式存在。下一步推進(jìn)宅基地試點(diǎn)改革，必然會(huì )面臨解決小產(chǎn)權房的難題。
對于國土資源部提出要探索以“集體建設用地使用權交換企業(yè)經(jīng)營(yíng)權”的改革路徑，鄭振源表示，其實(shí)這樣的改革也沒(méi)多大新意。其實(shí)早在1999年至2002年期間，國土資源部就在安徽蕪湖、江蘇蘇州、浙江湖州、廣東順德等地開(kāi)展了農村集體建設用地流轉試點(diǎn)，但由于土地改革政策不配套，這些早期集體建設用地流轉的試點(diǎn)也都基本萎縮。
鄭振源分析說(shuō)，從2008年十七屆三中全會(huì )中央就提出，要逐步建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)，從政策主管部門(mén)透露的信息來(lái)看，政府未來(lái)還會(huì )繼續壟斷征地，并繼續限價(jià)征用農民的土地，農民的土地權益還是很難得到合理保障。
爭議
現行農地征補制度最為突出的問(wèn)題是政府壟斷賣(mài)地，對農民的征地補償標準又偏低，這樣導致的結果是，政府靠廉價(jià)征用農地后再轉手以數十倍甚至上百倍的收入賣(mài)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，或者大搞開(kāi)發(fā)區，而農民從中只獲得10%左右的土地增值收益。
從2008年中央提出逐步建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)開(kāi)始，國土資源部等方面就開(kāi)始著(zhù)手修訂《土地管理法》，據前述不愿具名的國土系統專(zhuān)家介紹，修改《土地管理法》最初的基本思路，就是允許集體土地進(jìn)入市場(chǎng)流轉，將集體土地提高至與國有土地同地同權同價(jià)的地位，這樣才能保障農民獲得的征地補償較為合理。
在推進(jìn)《土地管理法》修訂過(guò)程中，國內一些專(zhuān)家學(xué)者希望能按照建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)的思路，完成對農村集體土地流轉、征地、土地供應乃至住宅用地續期費用等問(wèn)題的突破，推動(dòng)土地體制更深層次的改革，但令人失望的是，直到目前為止，國土部門(mén)還未完成對《土地管理法》的修改。
前述不愿具名的國土系統專(zhuān)家告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，在國土資源部修訂《土地管理法》和制定“農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權流轉試點(diǎn)工作的指導意見(jiàn)”期間，國土資源部遭遇了來(lái)自有關(guān)部門(mén)和地方政府的較大阻力，一些改革力度較大的政策也因此被迫夭折。
事實(shí)上，從公開(kāi)的報道也可以看出，目前在對相關(guān)土地改革政策的很多方面，中央部委之間，中央與地方之間，以及政府官員與專(zhuān)家之間，都存在很大分歧。以成都、重慶等地在城鄉統籌中實(shí)施的“地票”為例，成都、重慶等地方政府的說(shuō)法是，在農地整治、拆遷中，政府把80%-90%的收益給了農民。一些政府部門(mén)的官員以及周其仁等專(zhuān)家對成都、重慶的做法表示推崇，但中央農村工作領(lǐng)導小組副組長(cháng)、辦公室主任陳錫文對此卻并不認可。
今年6月，陳錫文公開(kāi)表示，現在的小產(chǎn)權房是違法的，主管部門(mén)應該進(jìn)行嚴格清理。他同時(shí)還表示，對于國土資源部推行多年的“增減掛鉤”政策，也并不贊同。
圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)
