未來(lái)一段時(shí)間，廣東農村宅基地或可在本鎮、本集體內部流轉。
廣東省政府法制辦5日就《廣東省農村宅基地管理辦法（送審稿）》（下稱(chēng)“送審稿”）公開(kāi)征求意見(jiàn)，稱(chēng)符合相關(guān)條件的農村集體經(jīng)濟組織成員，報鄉鎮政府或街道辦同意，可以購買(mǎi)本鎮區域范圍內農村集體經(jīng)濟組織成員的房屋，并取得相應的宅基地使用權。
“這只是一個(gè)試探�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心農村部一位不愿意透露姓名的專(zhuān)家對《第一財經(jīng)日報》記者說(shuō)，“按照現行法律，農民宅基地不能上市。但廣東可以慢慢去試探�！�
[熱點(diǎn)]劉鐵男嚴重違紀已被雙... | 上海高溫烤臉冰制品脫銷(xiāo)
這位專(zhuān)家指出，不管是工業(yè)化還是城鎮化，中國大部分土地都得不到有效利用，很多省份土地的使用率只有0.3~0.5之間，比發(fā)達國家低了至少一倍。廣東這一改革可以解決一些空心村宅基地得不到有效利用的難題。
從村到鎮
宅基地是農戶(hù)用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。一直以來(lái)，宅基地被視為農民福利，被明確禁止入市。1999年國辦下發(fā)的《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》，就明令禁止農民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用農民集體土地建住宅。
根據送審稿，此次廣東鼓勵農村集體經(jīng)濟組織成員出售依法取得的一戶(hù)一宅之外的農村房屋，房屋所在的宅基地使用權相應轉讓。
在“有條件放開(kāi)”的同時(shí)，送審稿也明確，嚴禁城鎮居民購買(mǎi)農村宅基地及其地上房屋、附著(zhù)物，強調“農村宅基地的所有權屬于農村集體經(jīng)濟組織”，一戶(hù)只能申請一處宅基地。
送審稿還規定了購買(mǎi)門(mén)檻，即“為了解決住房問(wèn)題而買(mǎi)宅基地，而不是為了房地產(chǎn)投資”。宅基地使用權也并非永久持有。送審稿稱(chēng)，若出現宅基地閑置兩年、建新屋不拆舊屋、已遷入新村等情形，由農村集體經(jīng)濟組織收回宅基地使用權。
中國土地學(xué)會(huì )秘書(shū)長(cháng)黃小虎認為，廣東這一做法意味著(zhù)農民可以通過(guò)交易宅基地來(lái)獲得一些利益，有一定的積極意義。
黃小虎還透露，廣東早就想出臺這樣的政策了，但一直沒(méi)有得到支持。
國土局規劃司原副司長(cháng)鄭振源也曾撰文稱(chēng)，廣東早在2007年就著(zhù)意印發(fā)《關(guān)于加強農村宅基地管理的通知》，旨在放開(kāi)對農民宅基地上市流轉的限制，但當時(shí)未獲得中央層面支持。
今年3月，廣東省政府辦公廳印發(fā)《廣東省城鎮化發(fā)展“十二五”規劃》提出，允許轉戶(hù)農民在自愿基礎上通過(guò)市場(chǎng)流轉方式出讓承包地、房屋、合規面積的宅基地并獲得財產(chǎn)收益，以解除農村勞動(dòng)力進(jìn)城落戶(hù)的后顧之憂(yōu)。
目前，宅基地改革試點(diǎn)主要在廣東和重慶展開(kāi)。今年初，重慶提出將在永川、渝北等地開(kāi)展農房交易試點(diǎn)，優(yōu)先把農民集中居住區房屋和轉戶(hù)居民退出房屋納入試點(diǎn)范圍。
上述專(zhuān)家稱(chēng)，廣東要真正實(shí)現農村宅基地的流轉，要向中央爭取相關(guān)試點(diǎn)，并出臺相應的法規政策。
等待支持
廣東省政府發(fā)展研究中心農村處處長(cháng)冼頻曾公開(kāi)表示，如果送審稿最終將宅基地的流轉范圍確認為在本鎮范圍內流轉，這將是一個(gè)先行改革。
他認為，宅基地僅停留在本村范圍內流轉，范圍太窄，流轉有限；倘若范圍過(guò)大，有可能導致圈地情況的出現，譬如，珠三角較為富有的農民將赴經(jīng)濟落后的粵東西北購買(mǎi)宅基地。因此，限制在本鎮區域范圍內流轉，是一個(gè)較為謹慎而保守的范圍。
上述國務(wù)院發(fā)展研究中心農村部專(zhuān)家亦對本報記者表達了同樣的觀(guān)點(diǎn)。他認為，如果范圍過(guò)大，廣東將難以執行下去。
“目前宅基地和小產(chǎn)權房的流轉問(wèn)題都沒(méi)有太大突破�！睆V東省綜合改革發(fā)展研究院副院長(cháng)彭澎在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，深圳“土改”也只是集體經(jīng)濟里的工業(yè)用地可以流轉，農地和林地的承包經(jīng)營(yíng)權可以流轉，這些都在國家的規定范圍內。
彭澎說(shuō)，農民要進(jìn)城，他們的宅基地及土地承包權怎么處置，必須有一個(gè)完善的退出機制來(lái)支撐。
經(jīng)濟專(zhuān)家、暨南大學(xué)法學(xué)院李伯僑教授此前指出，按照《土地管理法》、《物權法》等法律，農村宅基地只能在村集體內部流轉，不能轉讓給城市居民。但中國改革總有突破既有秩序的特點(diǎn)，在某些方面與既有法律不大一致，也是改革試驗所允許的。
李伯僑認為，如果廣東省出臺了相關(guān)政策，并取得了良好效果，國家相關(guān)法律的修改和制定也是有很大可能的。
允許轉戶(hù)農民在自愿基礎上流轉，是否意味著(zhù)進(jìn)城農民在獲得城鎮戶(hù)籍之后，也有保留既有土地承包權和宅基地的可能？對此，李伯僑說(shuō)，現行法律規定，宅基地使用權的主體只能是農村集體經(jīng)濟組織的成員。如果進(jìn)城務(wù)工人員取得了城鎮戶(hù)口，其享有的宅基地使用權的法律資格就會(huì )喪失，原有的宅基地自然要被集體收回。
彭澎說(shuō)，在現實(shí)操作中，很多地方村改居，整個(gè)村的村民都變成了居民戶(hù)口，并沒(méi)有遷徙和轉移，他們都還有農地和宅基地，所以這種變化并沒(méi)有實(shí)現完全的城鎮化。
上述國務(wù)院發(fā)展研究中心專(zhuān)家說(shuō)，我們也不能對廣東在這方面的試探，抱有太高太多的期待。
圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)
