導語(yǔ)：未來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由全面繁榮轉變?yōu)榫植糠睒s，從大漲到小漲再到有漲有跌，并將出現滯漲和普跌的情況�？梢哉f(shuō)是“白銀時(shí)代”。不少?lài)�企涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域，有的直接開(kāi)發(fā)項目，有的承攬商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房建設工程，有的提供相關(guān)配套服務(wù)，關(guān)乎國計民生。中冶集團辦公廳研究室的劉澤平在《國資報告》撰文，從供給側對策、需求側對策的角度，為大家分析國有企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的機遇和風(fēng)險在哪里，應該如何操作才能“淘金”?

 

　　去年以來(lái)，房?jì)r(jià)再次被推向輿論的風(fēng)口浪尖，以深圳、上海為代表的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)快速上漲，并逐漸蔓延到具備一定經(jīng)濟規模、區域吸引力強、供需關(guān)系相對緊張的二線(xiàn)城市及一線(xiàn)城市周邊，而與這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱火朝天景象形成鮮明對比的是，三四線(xiàn)城市普遍深陷去庫存泥潭，部分城市房?jì)r(jià)仍未止跌，停工半停工項目比比皆是。

 

　　大量國有企業(yè)已經(jīng)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域，有的直接開(kāi)發(fā)項目，有的承攬商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房建設工程，有的提供相關(guān)配套服務(wù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢與國企發(fā)展密切相關(guān)，房?jì)r(jià)漲跌直接影響國企經(jīng)營(yíng)狀況和業(yè)績(jì)。未來(lái)，國有企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的機遇和風(fēng)險在哪里?應該如何操作才能“淘金”?

 

　　看周期看布局，看調控政策

 

　　供給側對策

 

　　據統計，2015年末，我國常住人口城鎮化率為56.1%，相比發(fā)達國家70%以上城鎮化率差距較大。按照“十三五”規劃，到2020年城鎮化率提高到60%左右，預計新增城鎮人口超過(guò)5300萬(wàn)人，比北京和上海兩大城市目前人口總和還多。

 

　　新增城鎮人口必然釋放出大規模的置業(yè)需求。與此同時(shí)，現存房屋中，大量上世紀建造的住宅建設標準低，配套不足，居住環(huán)境和舒適度差，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，也將產(chǎn)生大量置換或拆遷改善性需求。2030年之前，我國仍處在城鎮化進(jìn)程中，新增城鎮居民的剛性需求與原有市民的改善性需求以及投資性需求相疊加，每年將新增約1200萬(wàn)~1300萬(wàn)套需求量，同比增幅不大，但增量依然可觀(guān)。

 

　　我國房?jì)r(jià)從2000年開(kāi)始進(jìn)入全面上漲通道，除個(gè)別年份小幅回落外，整體上處于牛市中。房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)“黃金”15年的暴利階段，將迎來(lái)15年左右的白銀時(shí)代，但仍然是一個(gè)擁有大量機遇的產(chǎn)業(yè)。從這一輪房?jì)r(jià)上漲的表現來(lái)看，全國樓市“山河一片紅”的普漲格局一去不復返，各城市之間出現嚴重分化。國有企業(yè)要搶抓市場(chǎng)機遇，必須深入開(kāi)展研究，具有前瞻性地研判分析具體城市和項目，有選擇性地開(kāi)拓業(yè)務(wù)。

 

　　房?jì)r(jià)漲跌是供需關(guān)系的反映，當市場(chǎng)供大于求時(shí)，價(jià)格會(huì )下跌，當供不應求時(shí)，價(jià)格便會(huì )上漲。研判房地產(chǎn)市場(chǎng)機遇和未來(lái)走勢，必須從影響房?jì)r(jià)的“供給”和“需求”雙側進(jìn)行研究。從“供給側”來(lái)看，應結合每個(gè)城市的具體情況進(jìn)行分析。

 

　　一是研究住房庫存和去化周期。這一輪房?jì)r(jià)快速上漲的城市，典型的共同特征是近年來(lái)土地供應少，住房庫存不足，去化周期短。這些城市房地產(chǎn)由于政策、信貸等多方面利好刺激市場(chǎng)出現回暖，供需不平衡的矛盾迅速暴露出來(lái)，房?jì)r(jià)開(kāi)始上漲。隨后，在開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介炒作、資金杠桿放大購買(mǎi)力以及媒體信息傳播的助推下，買(mǎi)賣(mài)雙方的心理和力量對比迅速發(fā)生變化，買(mǎi)方加速入場(chǎng)，賣(mài)方惜售或違約，進(jìn)一步加劇供需矛盾造成市場(chǎng)緊張，房?jì)r(jià)一浪接一浪加速上揚。三四線(xiàn)城市受政策影響也出現回暖跡象，但囿于庫存高企，成交量適度放大無(wú)法撼動(dòng)巨大的存量。

 

　　三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)整體低迷，城市間也出現了分化。蘭州、呼和浩特等城市庫存較高，房?jì)r(jià)也在上漲，這主要與其庫存結構有關(guān)。新入市的部分樓盤(pán)由于地段、產(chǎn)品定位等迎合改善型需求，市場(chǎng)認可度較高，價(jià)格出現了上漲，而部分舊庫存由于不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，基本成為無(wú)效庫存，出現“結構性過(guò)剩”。

 

　　目前，上海、深圳等房?jì)r(jià)漲勢較快的一二線(xiàn)城市引發(fā)政府出臺新政進(jìn)行調控，而去庫存壓力大的城市使出渾身解數，刺激購房需求。全國房地產(chǎn)市場(chǎng)上演了“冰火兩重天”的景象，背后原因便是城市之間住房庫存總量、去化周期、土地供應量和庫存結構等方面存在差異。

 

　　二是研究城市規劃和產(chǎn)業(yè)布局。同一座城市，不同區域的房?jì)r(jià)漲幅相差甚遠，這與城市規劃和區域產(chǎn)業(yè)布局密切相關(guān)。日前蘇州樓市漲幅超深圳，其領(lǐng)漲區域便是產(chǎn)業(yè)聚集的蘇州工業(yè)園區板塊。北京每開(kāi)通一條地鐵線(xiàn)路或設立一所優(yōu)質(zhì)中小學(xué)校，就能帶動(dòng)沿線(xiàn)或周邊房?jì)r(jià)大幅上漲。北京通州確定為行政副中心后，盡管實(shí)行最嚴限購，但依然領(lǐng)漲北京房?jì)r(jià)。相對來(lái)看，城市中央商務(wù)區、產(chǎn)業(yè)聚集區以及交通樞紐區域供應的土地內在價(jià)值較高。

 

　　三是研究地方政府管控思路。政府掌控土體供應和調控政策，是影響房?jì)r(jià)的重要因素。除國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統一調控外，各地方政府管理房地產(chǎn)業(yè)的思路也存在差異。如重慶借鑒新加坡的一些做法，構建和完善住房保障體系，并試點(diǎn)地票制度加大土地供應，供需總體保持平衡，過(guò)去五年房?jì)r(jià)僅上漲12%，遠低于國內同期20%的平均漲幅。合肥多年來(lái)嚴守每年新增450萬(wàn)平方米地面面積的供地計劃，即使在全國市場(chǎng)瘋漲的2013年也沒(méi)有突破，土地供應有限，2015年受政策刺激住房市場(chǎng)供不應求，銷(xiāo)售火熱，庫存緊張。

 

　　看區位看產(chǎn)業(yè)，看人口資本流向

 

　　需求側對策

 

　　從“需求側”來(lái)看，住房用于滿(mǎn)足人們的基本居住需要，其購買(mǎi)需求由居民的“購買(mǎi)意愿”和“購買(mǎi)能力”決定。研究一個(gè)城市住房總體需求量，應重點(diǎn)研究城市的發(fā)展潛力和人口狀況。

 

　　一是研究城市的功能定位和區域位置。本輪房?jì)r(jià)上漲區域特征明顯，主要集中于區域中心城市。這些城市集聚了國內或者區域內重要資源，財富生產(chǎn)能力強，居民儲蓄高，巨大的購買(mǎi)力推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。一個(gè)城市的功能定位和區域位置越重要，對資源的虹吸效應越強，樓市的需求旺盛，溢價(jià)便越高。著(zhù)眼未來(lái)，常住人口城鎮化率的提高與大城市人口增長(cháng)會(huì )同步推進(jìn)，城市的拓展將呈現城市群、城市帶的發(fā)展趨勢，預計京津冀、長(cháng)三角和珠三角城市群以及中西部區域性城市群的發(fā)展潛力更大，呈現“強者恒強”的特點(diǎn)，這些城市的房地產(chǎn)業(yè)前景更好。

 

　　二是研究城市的主導產(chǎn)業(yè)。實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展狀況和活力直接影響居民的就業(yè)和收入，決定市民的購買(mǎi)力。一個(gè)城市如果聚集了高精尖產(chǎn)業(yè)，企業(yè)創(chuàng )新能力強，利潤率高，發(fā)展潛力大，員工收入高，住房購買(mǎi)力相對強;反之，如果城市主導產(chǎn)業(yè)為夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，員工收入偏低，發(fā)展后勁不足，人才吸引力差，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展便會(huì )受到拖累。美國舊金山樓市走勢與技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，2008年以來(lái)房?jì)r(jià)與納斯達克指數變動(dòng)趨于同步，高新技術(shù)企業(yè)聚集的硅谷房?jì)r(jià)自2012年觸底以來(lái)，至今已經(jīng)增長(cháng)73%，遠高于全美房?jì)r(jià)31%的整體增幅，而曾經(jīng)十分輝煌的汽車(chē)城底特律單一汽車(chē)產(chǎn)業(yè)衰落后，房?jì)r(jià)一落千丈，甚至出現了“1雙鞋抵2套房”情況。國內煤都鄂爾多斯GDP曾趕超香港，房?jì)r(jià)從2006年開(kāi)始三年時(shí)間漲了近6倍，直逼“北上廣”，2011年后煤炭量?jì)r(jià)狂跌，樓市神話(huà)一夜破碎，至今依然低迷。因產(chǎn)業(yè)單一或嚴重依賴(lài)自然資源導致城市發(fā)展潛力不足，房?jì)r(jià)持續低迷的城市比比皆是，如浙江溫州、河北唐山、江西景德鎮、甘肅玉門(mén)和陜西神木等。

 

　　三是研究人口結構和流動(dòng)情況。我國已整體進(jìn)入老齡化社會(huì )，但各個(gè)城市的人口結構存在差異，這對住房產(chǎn)品類(lèi)型的需求影響較大。深圳、蘇州、昆山等城市通過(guò)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引了大量外地創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)的年輕人，住房剛性需求和投資需求大;東北大部分城市由于人口外溢以及經(jīng)濟發(fā)展狀況欠佳，需求減少，房地產(chǎn)業(yè)停滯不前;部分二線(xiàn)城市人口結構相對穩定，住房的改善性需求占比相對較高，大戶(hù)型比小戶(hù)型均價(jià)高卻更暢銷(xiāo)。城市人口密度和流動(dòng)狀況也是影響房?jì)r(jià)走勢的原因，人口密度大、長(cháng)期凈流入的城市，有利于房?jì)r(jià)保持堅挺和上漲，而無(wú)產(chǎn)業(yè)尤其是缺乏實(shí)力企業(yè)導入，人口凈流出的城市，則不能支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

 

　　四是研究貨幣政策和利率水平。房地產(chǎn)對貨幣具有強大的吸收力，房?jì)r(jià)上漲與國家貨幣發(fā)行量密切相關(guān)。任何一次貨幣增發(fā)，樓市都能吸附大量資金。過(guò)去15年，我國廣義貨幣M2約增加了10倍，京滬深等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)也增長(cháng)了10倍左右，二者具有相關(guān)性。展望未來(lái)，為保持“十三五”時(shí)期經(jīng)濟中高速增長(cháng)，預計還將繼續保持較寬松的貨幣政策，并將維持較低的利率水平，這十分有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

 

　　五是研究社會(huì )資本的流向和集聚。從各城市人均可支配收入統計來(lái)看，京滬深三個(gè)城市的比中等省份高出一倍多，但平均房?jì)r(jià)水平卻高出七八倍。這是社會(huì )資金和財富向一線(xiàn)城市集聚的結果，因為大城市擁有教育、文化、醫療和基礎設施等公共服務(wù)優(yōu)勢，投資信息、財富增值機會(huì )等也是其他城市難以比肩的，從而吸引國內和國際資本爭相流入。

 

　　2014年下半年開(kāi)始的證券牛市，上市公司聚集地京滬深的企業(yè)高管通過(guò)減持獲得了豐厚利潤，三個(gè)城市證券減持獲利資金排名與2015年以來(lái)的房?jì)r(jià)漲幅排名基本保持一致。2015年7月份之后股市出現大幅下跌，國內大部分城市的房?jì)r(jià)同步出現回落。這從一定程度上反映城市的房?jì)r(jià)與其資本流入呈現正相關(guān)性。

 

　　按照“十三五”規劃綱要目標，2020年城鄉居民人均收入比2010年翻一番，居民可支配收入和支付能力提高，將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。未來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由全面繁榮轉變?yōu)榫植糠睒s，從大漲到小漲再到有漲有跌，并將出現滯漲和普跌的情況。面對日益分化的市場(chǎng)，國有企業(yè)唯有加強對影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各方面因素的研究，才能不斷提升“淘金”的本領(lǐng)和技能，贏(yíng)得客戶(hù)和市場(chǎng)的青睞。

文章摘自2016年05月25《國資報告》

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

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