與六年前的情形類(lèi)似，在市場(chǎng)回暖、“地王”頻出的時(shí)刻，國企再度成為市場(chǎng)主角。

 

　　中原地產(chǎn)統計顯示，今年上半年，全國共誕生219宗價(jià)格超過(guò)10億元的土地，其中有半數被國企獲得。國企對土地市場(chǎng)的強力推動(dòng)作用，堪比2010年3月15日的“一日三地王”。

 

　　不同的是，在上一輪“地王潮”出現后的2010年3月下旬，國資委發(fā)文，要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)，也即“退房令”。

 

　　如今，央企在土地市場(chǎng)不僅沒(méi)有受到約束，其整合重組的步伐反而有可能催生新的“巨無(wú)霸”。今年以來(lái)，共出現3組央企之間整合的案例，分別是中海和中信、五礦和中冶、保利和中航，中交、魯能則啟動(dòng)對集團內部地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組。按照這些央企的體量和資源整合能力，新的巨頭有可能正在孕育中。

 

　　業(yè)內人士認為，央企整合的路徑分為兩種：集團內部重組、外部資產(chǎn)整合，其最終目的直指資本市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“白銀時(shí)代”，這些央企正在迎來(lái)一個(gè)崛起的機會(huì )，并可能對未來(lái)市場(chǎng)格局產(chǎn)生重大影響。

 

　　思路之變

 

　　“‘退房令’發(fā)布以后，國資委曾找到相關(guān)央企開(kāi)會(huì )，最后發(fā)現，每家的實(shí)際情況都不一樣，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也不是件容易的事情。”某央企地產(chǎn)公司相關(guān)人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，由于涉及眾多遺留問(wèn)題，央企“退房”在實(shí)際操作中面臨了極為復雜的局面。

 

　　據國資委此前公開(kāi)的數據顯示，78家被要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企旗下共有房地產(chǎn)子公司227家，約占央企全部三級以上房地產(chǎn)公司數量的60%。但其資產(chǎn)總額僅占比15%，銷(xiāo)售收入和利潤占比分別為15%和7%。

 

　　就在外界質(zhì)疑這一過(guò)程“名大于實(shí)”之時(shí)，國資委又增加了5家獲得準許經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，分別是魯能集團、中航工業(yè)、神華集團、中煤集團、新興集團。

 

　　上述人士表示，很多央企并沒(méi)有完全退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，他們只是延長(cháng)了現有項目的操作周期。但這些央企在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地的動(dòng)作基本絕跡。

 

　　近年來(lái)，國資委并未公開(kāi)提及“退房令”，也未對央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)作做出額外要求。按照該人士的說(shuō)法，國資委的思路正在發(fā)生變化，傾向于以“市場(chǎng)化”的思路作為主導。

 

　　今年以來(lái)出現的地產(chǎn)央企整合大潮，被認為與當前房地產(chǎn)業(yè)兼并整合的大勢相吻合，尤其在“資產(chǎn)荒”時(shí)代，國有資本出于保值、增值目的，更需要尋找優(yōu)質(zhì)標的。但在蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶看來(lái)，還有另外兩個(gè)重要背景。

 

　　其一，國企改革試點(diǎn)全面鋪開(kāi)，一些央企承擔著(zhù)在不同領(lǐng)域試點(diǎn)的任務(wù)。在實(shí)施試點(diǎn)之前，必須將旗下業(yè)務(wù)厘清，其中就包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其二，不少央企在去年剛做完“十三五”規劃，今年作為開(kāi)局之年，往往都會(huì )有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

 

　　除中央企業(yè)外，部分地方國企也啟動(dòng)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。7月初，南山控股提出了發(fā)行股票吸收合并深赤灣B及配套融資方案，在去年南山地產(chǎn)借殼上市之后，擬再度聚集集團內土地及項目資源，打造“地產(chǎn)+物流”產(chǎn)業(yè)平臺。

 

　　直指資本市場(chǎng)

 

　　從現有案例來(lái)看，央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方式主要有兩種：集團內部重組、外部資產(chǎn)整合。其中，中海和中信、五礦和中冶、保利和中航都是外部整合的典型案例，中交、魯能則是集團內部整合。

 

　　內部整合的目的在于梳理旗下業(yè)務(wù)線(xiàn)，更好地利用資源，避免同業(yè)競爭;外部整合則容易實(shí)現資源的優(yōu)勢互補，并使企業(yè)做大做強。這兩種路徑并不沖突，有些企業(yè)都做過(guò)嘗試。

 

　　在與中海合作之前，中信曾多次嘗試對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，但由于各種原因未能實(shí)現。加之旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jì)不佳，干脆直接轉手給中海。

 

　　據21世紀經(jīng)濟報道記者了解，在這一資產(chǎn)交接后，中信旗下的主要地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺——中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)暫時(shí)不會(huì )合并。

 

　　至于保利，由于其需保留兩個(gè)上市平臺，因此被認為沒(méi)有對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)(保利地產(chǎn)和保利置業(yè))做內部整合的必要。

 

　　相比之下，做出內部整合的企業(yè)，進(jìn)展似乎都不順利。魯能此次對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，已是2009年以來(lái)的第三次，且由于標的規模過(guò)大，擬將采取較為復雜的借殼上市方式操作。中交系的重組則因債權人反對而暫時(shí)擱淺。

 

　　上海易居研究院總監嚴躍進(jìn)認為，很多央企內部股權結構復雜，歷史遺留問(wèn)題較多，且容易受到行政因素干擾，因此內部整合過(guò)程并不順利。相比之下，外部整合僅涉及點(diǎn)對點(diǎn)交易，操作相對容易。

 

　　在嚴躍進(jìn)看來(lái)，地產(chǎn)央企內部重組進(jìn)程并沒(méi)有想象的快。因為雖然政策上仍然鼓勵此類(lèi)重組，但規范仍然不夠，且有可能造成重組后地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心地位的喪失。嚴躍進(jìn)表示，這也給了其他有意進(jìn)行重組業(yè)務(wù)的房企一個(gè)警示。

 

　　宋延慶表示，相比民企間整合，央企之間的整合并不難操作，因為央企的財務(wù)通常較為規范，資產(chǎn)包容易厘清。且央企之間的整合并不存在“國有資產(chǎn)流失”的因素，這就避免了很多法律風(fēng)險。

 

　　平安證券指出，在做大做強的目標下，資本市場(chǎng)可能將成為主要助力者。“在央企整合的大背景下，當前央企旗下的地產(chǎn)上市平臺未來(lái)或將受益，且有集團整體上市預期。”

 

　　崛起的時(shí)機

 

　　隨著(zhù)整合的推進(jìn)，未來(lái)市場(chǎng)競爭格局有可能發(fā)生重大變化。據悉，除中海和中信等少數企業(yè)外，近期實(shí)施地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的央企，大多都在國資委獲準從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的21家企業(yè)中。

 

　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，盡管表面上21家央企已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”，但經(jīng)過(guò)今后2-3年的整合，最后剩余的數量極有可能會(huì )低于15家。

 

　　宋延慶也表示，最終留下的央企數量并不重要，因為未來(lái)市場(chǎng)格局終會(huì )改變，越來(lái)越多的中小企業(yè)將被淘汰。但房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向是，回歸到兩個(gè)屬性：資本屬性和產(chǎn)品屬性。

 

　　在這兩個(gè)方面，國企和民企可謂各有優(yōu)劣。張宏偉表示，地產(chǎn)央企、國企有融資能力和社會(huì )資源，但缺乏靈活的體制、充足的人力資源和系統的市場(chǎng)能力;民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)在融資能力和社會(huì )資源方面存在先天缺陷，但其具有靈活的機制、充足的人才儲備、敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，尤其是產(chǎn)品研發(fā)能力是央企所欠缺的。

 

　　張宏偉表示，整合還將出現一種趨勢，即“國有系統房企重組后，實(shí)力進(jìn)一步增強，通過(guò)并購民營(yíng)房企(類(lèi)似中交收購綠城股份)，實(shí)現市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升。”

 

　　他認為，與國企合作后，民企可以利用央企在融資渠道及政府關(guān)系上的便利，但也可能會(huì )在項目操作上受制于地產(chǎn)央企(國企)的資源性壟斷特征。在雙方合作過(guò)程中，民營(yíng)企業(yè)有可能逐漸被地產(chǎn)央企(國企)進(jìn)行控股。

 

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，即使沒(méi)有并購整合的央企，仍然在土地市場(chǎng)有較大動(dòng)作。葛洲壩、電建、中水電等企業(yè)均大肆圈地，意圖做大做強。而同樣有國資背景的信達地產(chǎn)，則被稱(chēng)作“地王制造商”。

 

　　張宏偉指出，眾央企拿地均較為激進(jìn)，甚至出現了“面粉貴過(guò)面包”的結果。如果按照成本和收益的常規測算，這些地塊短期內不可能盈利。但從央企地產(chǎn)整合的角度來(lái)看，如果一家央企沒(méi)有充裕的土地儲備，并且從企業(yè)估值角度來(lái)看處于“弱勢”，極有可能會(huì )被其他央企合并。因此，其出發(fā)點(diǎn)更多是謀求在整合與重組過(guò)程中增加“話(huà)語(yǔ)權”。

 

　　多數受訪(fǎng)者還指出，隨著(zhù)房地產(chǎn)告別規模擴張時(shí)代，資源整合能力成為決定企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此，占有眾多資源優(yōu)勢的央企，正在迎來(lái)做大的契機，未來(lái)國資企業(yè)有可能在新房市場(chǎng)占據更多主導地位。

文章摘自《221世紀經(jīng)濟報》

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

企業(yè)改革 重組 資產(chǎn)整合