在房地產(chǎn)領(lǐng)域，有這樣一些身影，它們房屋質(zhì)量過(guò)硬、資金實(shí)力雄厚、品牌影響力深遠，因而深受市場(chǎng)歡迎，那就是地產(chǎn)央企。在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，央企一直扮演著(zhù)重要角色，它們在政策和市場(chǎng)的變革中把握機遇，不斷發(fā)展壯大，成為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量。

“央企在早期的發(fā)展階段中，在品牌和產(chǎn)品方面有一定的影響力，很受消費者的歡迎，未來(lái)市場(chǎng)會(huì )朝著(zhù)越來(lái)越有利于央企的方向發(fā)展，這是肯定的，因為它們有資金實(shí)力的保障，品牌影響力也存在，但是轉型也是必然的，因為光靠政府資源和品牌的力量還不夠，必須要變革，要結合最新的科技擴大產(chǎn)品線(xiàn)。”中國豪宅研究院院長(cháng)朱曉紅表示。

市場(chǎng)表現強勢

9月25日，中海、保利、金茂這三家央企在北京土地市場(chǎng)上大展身手，分別拿下位于瀛海、龐各莊和石榴莊的三宗地塊。其中，瀛海地塊經(jīng)過(guò)31輪競拍，最終由中海以32.7億成交;龐各莊地塊由保利以33億元的價(jià)格拿下;地址位置優(yōu)越的石榴莊地塊起始樓面價(jià)就高達6萬(wàn)，最后“合生+金茂”聯(lián)合體以28.2億元的價(jià)格獲得。

參與競拍的金融街、招商地產(chǎn)、建工、首開(kāi)、金隅等也均為國資背景企業(yè)。

央企的強勢在克而瑞公布的2019年上半年的房企銷(xiāo)售額排行榜上也展露無(wú)遺：TOP10 中有5家企業(yè)具有央企背景，包括保利、中海、華潤、萬(wàn)科、綠地;保利、中海、華潤這三家央企的銷(xiāo)售增速均在排名前四，中海的銷(xiāo)售額增速在所有排行企業(yè)中排名第一，華潤的銷(xiāo)售額增速達到26.1%，保利發(fā)展的銷(xiāo)售額增速達到17.33%。

與此同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境嚴峻的情況下，央企還能以低成本獲得融資。上半年保利發(fā)展有息負債的綜合成本僅4.99%，較2018年的5.03%有所下降。華潤置地2018年的加權平均融資成本為4.47%，2019年上半年下調為4.4%。中海上半年的加權平均融資成本僅4.28%，對比2018年的4.3%也有所下調。

搶占先機

在朱曉紅看來(lái)，地產(chǎn)央企的優(yōu)勢是在早期便已經(jīng)形成的，“央企在早期的發(fā)展階段中，在品牌和產(chǎn)品方面有一定的影響力，很受消費者的歡迎”，央企在品質(zhì)方面也很可靠，對于消費者而言，中小企業(yè)有破產(chǎn)的可能性，而大型的國企尤其是央企則可能性不大，而且在后續物業(yè)方面也有保障。

通過(guò)梳理發(fā)現，早在1998年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革之時(shí)，央企便不失時(shí)機地擴大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，逐步發(fā)展壯大。1998年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，此次改革的目標是要停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化;建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系;發(fā)展住房金融,培育和規范住房交易市場(chǎng)。

這意味著(zhù)，在中國實(shí)行了近50年的住房分配體制走向終結。

1998-2001年，中海地產(chǎn)順應中國內地住宅商品化改革趨勢，逐步將地產(chǎn)業(yè)務(wù)重心由香港向內地轉移。自此進(jìn)入高速發(fā)展階段，實(shí)現了向全國性地產(chǎn)商的轉型，并逐步成長(cháng)為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)之一。

2002年，保利完成股份制改造，保利房地產(chǎn)股份有限公司成立。其提出“三個(gè)為主、兩個(gè)結合”的企業(yè)發(fā)展戰略。即：以做大做強房地產(chǎn)主業(yè)為主，適度地拓展相關(guān)行業(yè)，以北京、上海為主，逐步向其他城市擴展，以商品房住宅開(kāi)發(fā)為主，適度地拓展其他物業(yè)，逐步優(yōu)化產(chǎn)品結構。“兩個(gè)結合”一是滾動(dòng)性開(kāi)發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入相結合，二是資本經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)營(yíng)運相結合。

2001年，華潤北京置地有限公司更名為華潤置地，確立了全國發(fā)展戰略，2010年華潤置地在中國內地布局城市超過(guò)20個(gè)，營(yíng)業(yè)額突破100億元。

2003年，中國五礦集團公司收購五礦建設前身東方有色集團有限公司，此后開(kāi)始拿地開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項目，并多次注資壯大業(yè)務(wù)。

另外，葛洲壩、遠洋、世茂、金茂等央企也借中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的機遇迅猛發(fā)展，躋身房企前列。

拓展多元化業(yè)務(wù)

為了防止國有資本過(guò)度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響公平競爭，2010年國資委發(fā)文要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)，僅留下了16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企。

對于這“碩果僅存”的16家地產(chǎn)央企來(lái)說(shuō)，“退房令”無(wú)疑更進(jìn)一步促進(jìn)了它們的發(fā)展壯大。2015年，為整合資源、提高效率，地產(chǎn)央企展開(kāi)大重組。保利集團拉開(kāi)整合序幕，最終保利地產(chǎn)以51.53億的價(jià)格并購保利置業(yè)股權，從此相互之間避開(kāi)了競爭。2016年中海地產(chǎn)以310億元收購中信集團旗下地產(chǎn)項目，涉及整合資產(chǎn)超過(guò)千億。

混改之后，地產(chǎn)央企的業(yè)務(wù)條線(xiàn)更加明晰，并向多元化業(yè)務(wù)方向邁進(jìn)。

近年來(lái)，華潤置地已逐步向“城市綜合投資開(kāi)發(fā)運營(yíng)商”轉型，除了持續開(kāi)發(fā)商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓及綜合體這些綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以外，還將在城市建設運營(yíng)、城市更新、產(chǎn)業(yè)平臺、創(chuàng )新業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行戰略布局。

2016年，遠洋地產(chǎn)更名為遠洋集團，開(kāi)啟新的發(fā)展戰略，即構建以房地產(chǎn)實(shí)業(yè)為基礎、圍繞“全地產(chǎn)視角”的有限多元業(yè)務(wù)結構，致力在住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎上加大對不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、客戶(hù)增值服務(wù)、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)的發(fā)展力度。

2018年，為了體現公司多元化發(fā)展方向，明確“以不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼”的定位，保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展。

朱曉紅表示，地產(chǎn)央企的轉型是必然的，“比如早些年五礦等很多企業(yè)在探索智能化家居、智慧社區等方面已經(jīng)開(kāi)展了深入的研究，它們不會(huì )離開(kāi)房地產(chǎn)，但是會(huì )在產(chǎn)品線(xiàn)上更加深化，這是一個(gè)好的現象。”

來(lái)源:華夏時(shí)報

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

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