美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續復蘇，引發(fā)中國投資者的濃厚興趣，這其中除了個(gè)人投資者，還有來(lái)自中國的房地產(chǎn)私募基金。最近，一個(gè)包含9個(gè)項目近2600套出租式公寓的收購大單，在休斯敦被中國私募基金盛世神州美元基金與美國合作企業(yè)聯(lián)手收入囊中，12月10日交割完畢。

在此之前，盛世神州美元基金已經(jīng)在美國收購了400多套公寓，其中176套在亞特蘭大，252套在休斯敦。

　　走向美國

今年以來(lái)，美國房地產(chǎn)的復蘇已成事實(shí)。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )(NAR)的數據顯示，2006年7月美國房?jì)r(jià)的中位數達到了泡沫頂端23.04萬(wàn)美元，2011年7月這個(gè)數字下跌了25.7%，而今年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續復蘇，7月的房?jì)r(jià)中位數水平已經(jīng)超過(guò)22萬(wàn)美元。

美國房地產(chǎn)的回暖行情，吸引眾多基金和機構的目光。今年2月，萬(wàn)科集團與素有“美國頭號房企”之稱(chēng)的鐵獅門(mén)公司簽約，合作開(kāi)發(fā)舊金山富升街201地塊，首次進(jìn)軍美國。6月，SOHO中國實(shí)際控制人潘石屹[微博]、張欣夫婦牽頭的一家財團，以7億美元價(jià)格購得紐約通用大廈40%股權。

近期，綠地集團在紐約布魯克林投資公寓的消息也不脛而走。復星國際也以大手筆7.25億美元買(mǎi)下了曼哈頓地標性建筑。據Real Capital的統計數據，中國今年在美物業(yè)交易額已經(jīng)從2011年的11億美元增長(cháng)到了17億美元。
在美國房地產(chǎn)的這一波觸底回升行情中，一些城市還出現了中國房地產(chǎn)私募基金的蹤影。
“休斯敦最近火極了。”日前，盛世神州美元基金董事長(cháng)張民耕在北京接受《第一財經(jīng)日報》記者獨家采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，由于項目已經(jīng)談妥，本月初他們的團隊去往休斯敦做盡職調查，有些人只能住在機場(chǎng)旁邊的酒店，因為“城里的酒店全滿(mǎn)了”。

張民耕說(shuō)：“盛世神州美元基金之所以創(chuàng )立，有三個(gè)方面的原因：房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，其金融屬性日益突出；2007年，中國合伙企業(yè)法出臺；受美國合作方合組基金建議的影響。其中，第三個(gè)原因尤其重要。”

張民耕牽頭的盛世神州美元基金，全名為盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司，是中國境內第一家在國家發(fā)改委成功備案、北京市第一家規范注冊的私募人民幣房地產(chǎn)基金。“我們基金規模在三年中上了三個(gè)臺階，第一年5億，第二年10億，第三年20億，從目前的數據看，我們的規模已突破40億。”張民耕說(shuō)，公司在經(jīng)營(yíng)人民幣投資國內房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，也發(fā)起了美元基金，投資美國的房地產(chǎn)。

　“淘金”美國房地產(chǎn)

2008年后，和美國的一些城市一樣，亞特蘭大房?jì)r(jià)出現下跌，當地一些人的銀行貸款毀約，個(gè)人信用破產(chǎn)，在無(wú)法貸款買(mǎi)房的情況下，不少人選擇租房。2011年，盛世神州開(kāi)始在亞特蘭大“探路”。之所以選擇這座城市，張民耕認為，一是因為亞特蘭大這一名字在中國耳熟能詳，舉辦過(guò)奧運會(huì )，二是有CNN和可口可樂(lè )等中國人很熟悉的公司，三是1996年奧運會(huì )后這里的房?jì)r(jià)出現過(guò)狂飆，并在2008年次貸危機后又大幅下跌，他看好這里的房?jì)r(jià)上漲空間。

在對獨棟別墅、出租式公寓、商鋪、寫(xiě)字樓、倉儲等十余個(gè)項目進(jìn)行比較后，張民耕選擇了維護成本相對較低的出租式公寓進(jìn)行投資，買(mǎi)下176套公寓，用于出租給危機后更傾向于租房的美國人。

據張民耕介紹，這176套公寓來(lái)自一個(gè)全國性的知名出租式公寓開(kāi)發(fā)及運營(yíng)公司，接手之前的出租率在90%左右，其接手后，希望通過(guò)加強營(yíng)銷(xiāo)改善物業(yè)后，提高出租率。

現在，張民耕公司在美國的基金管理規模接近5000萬(wàn)美元。他預計，2014年其管理規模能夠超過(guò)1.2億美元。而他關(guān)注的地區很明確，是美國東西海岸門(mén)戶(hù)城市，如紐約、亞特蘭大、奧蘭多、邁阿密、阿蘭斯、休斯敦、鳳凰城、圣地亞哥、洛杉磯、舊金山、波特蘭、西雅圖等。

“在美國如果不找非常老到的投資人合作，將會(huì )寸步難行。”通過(guò)在亞特蘭大的“試水”，張民耕總結了一些投資美國項目的技巧，一是購買(mǎi)被低估的美元資產(chǎn)，二要同美國合伙人合作，解決商務(wù)、法務(wù)、稅務(wù)、融資等問(wèn)題，三是利用美國高杠桿、低利率的資本市場(chǎng)，一方面維護現有股東資源，一方面挖掘中國移民投資者資源。

在張民耕看來(lái)，中國人自己在美國買(mǎi)房，作為自住是不錯的選擇，但作為投資是不可取的，如果私人單打獨斗，經(jīng)營(yíng)成本、維護成本、稅務(wù)成本都將非常高。

最近在休斯敦收購的2600套公寓，盛世神州美元基金選擇與本土開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行緊密合作，采取雙GP結構，前者出資80%左右，后者出資20%左右。雙方資金一般占項目總投資額的30%左右，另外70%則從美國本土銀行貸款。

盛世神州美元基金控制項目成本和投資決策權，公寓的一切法務(wù)、稅務(wù)、銀行貸款、出租、物管都由本土開(kāi)發(fā)商主導，按盛世神州美元基金的要求量身定制，收益方面則采取股權收益加激勵分紅。

據張民耕介紹，在美國并購的地產(chǎn)項目一般來(lái)自?xún)煞N情況，一種是原來(lái)的持有人在高點(diǎn)買(mǎi)入，借了銀行高利率貸款，經(jīng)營(yíng)無(wú)利可圖，于是轉手。另一種是基金合作到期，需要通過(guò)轉手項目獲得現金。

他同時(shí)透露，盛世神州美元基金大部分的投資人為中小型地產(chǎn)商，此外，還有來(lái)自貿易、加工、礦業(yè)等行業(yè)、手中持有外幣的民營(yíng)企業(yè)�；�金存續期為5年，除去貸款利息、經(jīng)營(yíng)等成本后，亞特蘭大項目年租金回報率保持在8%左右，另外還有物業(yè)本身的升值，拿投資的第一個(gè)項目亞特蘭大項目來(lái)說(shuō)，投資8個(gè)月已增值30%。

“全球主要經(jīng)濟體紛紛采取無(wú)限量化寬松的貨幣政策，在這一形勢下，房地產(chǎn)特別是美國主要城市的房地產(chǎn)反而成為硬通貨、‘資產(chǎn)錨’。”張民耕說(shuō)，“房地產(chǎn)無(wú)國界已經(jīng)不是一個(gè)概念或一句口號，而是國際房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的現實(shí)，房地產(chǎn)無(wú)國界，其實(shí)說(shuō)的是房地產(chǎn)基金投資無(wú)國界，我們去美國看項目，發(fā)現全世界的資金都在做美國的房地產(chǎn)。”

　　機遇與風(fēng)險

對于投資美國，張民耕的看法是：“在全球經(jīng)濟不景氣的情況下，別的地方掙錢(qián)可能比美國更難，在美國別的行業(yè)可能比房地產(chǎn)更難，所以錢(qián)都扎堆到了美國的房地產(chǎn)業(yè)。”

在中國的地產(chǎn)大佬中，持有類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)的，還不止他一個(gè)。今年5月，富力地產(chǎn)董事長(cháng)兼總裁張力接受記者采訪(fǎng)時(shí)曾說(shuō)，作為沉淀了十年的房地產(chǎn)企業(yè)，現在其實(shí)是走出去最好的機會(huì )，他坦言目前富力地產(chǎn)也有進(jìn)入美國投資的打算，已經(jīng)考察了不少項目，“要搞就搞大的，投資起碼十幾億美元的。”

中國企業(yè)投資美國的話(huà)題已不新鮮，疑問(wèn)在于，投資美國房地產(chǎn)，機遇和風(fēng)險幾何？

2012年11月，瑞士信貸公司亞洲區首席經(jīng)濟分析師陶冬在公開(kāi)場(chǎng)合分析稱(chēng)，美元已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)中期的上升期，美國的房地產(chǎn)處于在這一代人一輩子只能遇到一次的大底局面。

對于今后美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢，2013年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主、曾于2005年下半年預言美國房地產(chǎn)出現泡沫的羅伯特·席勒(Robert Shiller)的看法是，從美國范圍看，房?jì)r(jià)是適當的，他目前并不是很擔心樓市泡沫。席勒稱(chēng)：“我們剛剛經(jīng)歷美國史上最大的房地產(chǎn)泡沫，所以我預計在我有生之年不會(huì )出現第二次。”

盛富資本國際有限公司CEO黃立沖對本報記者表示，2008年次貸危機后，美國很多城市房?jì)r(jià)下跌，除了紐約、舊金山等地由于有全球化客戶(hù)跌幅不大外，二三線(xiàn)城市均跌幅很大，有些城市的房?jì)r(jià)幾乎跌成了土地的價(jià)格，因此，從目前來(lái)看，復蘇后的美國房?jì)r(jià)整體還在向上走。他認為，投資美國物業(yè)，關(guān)鍵點(diǎn)在于租金要跑贏(yíng)貸款成本，從而獲得杠桿。

不少人都看好此時(shí)進(jìn)入美國房地產(chǎn)的時(shí)機，但對于赴美投資，也有人認為，就房地產(chǎn)而言，在國內的投資回報率更為可觀(guān)。正在涉足“另類(lèi)投資機構”的華強資本CEO艾曉峰認為，美國樓市有點(diǎn)觸底反彈跡象，通過(guò)購買(mǎi)公寓進(jìn)行出租獲取回報，這種方式是恰當的，但他的想法是，“長(cháng)遠來(lái)看，賺快錢(qián)在國內”。

“美國房?jì)r(jià)的上漲周期一般有7~10年，只要在這個(gè)之前退出就沒(méi)問(wèn)題，而且美國市場(chǎng)交易也是極其頻繁的。”對此，張民耕有自己的計劃，即基金五年期滿(mǎn)后，可能選擇賣(mài)掉全部物業(yè)，也可能進(jìn)行財務(wù)重組。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)