房地產(chǎn)公司股權轉讓成為近期產(chǎn)權市場(chǎng)的熱點(diǎn)。近期上海華江建設發(fā)展有限公司、宜春贛鐵置業(yè)有限公司、南京中儲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海眾弘置業(yè)發(fā)展有限公司等多家公司股權、債權項目轉讓?zhuān)�多數公司是為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目而設立的項目公司。由于資金鏈緊張、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗不足、完工期限將至等種種原因，這些公司的股東不得不通過(guò)股權轉讓的方式尋求更具實(shí)力的接盤(pán)方。為了項目順利實(shí)施，老東家也為受讓方設定了門(mén)檻。

房地產(chǎn)項目成熱點(diǎn)

包頭市時(shí)代金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司、上海華江建設發(fā)展有限公司、河南華誠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌轉讓。項目信息顯示，包頭中鐵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司持有的包頭市時(shí)代金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司100%股權及轉讓方對標的公司3.46億元債權掛牌價(jià)格為4.28億元。時(shí)代金科和包頭市昆都侖區人民政府于2010年4月簽署《包頭市昆都侖區新城村城中村改造項目合作協(xié)議書(shū)》，時(shí)代金科作為開(kāi)發(fā)主體，具體實(shí)施項目開(kāi)發(fā)建設；由包頭市昆都侖區人民政府協(xié)調市政府和相關(guān)部門(mén)，通過(guò)招拍掛等方式出讓目標項目的土地使用權，時(shí)代金科參與競買(mǎi)。

    上海嘉定區房地產(chǎn)（集團）股份有限公司和上海綠洲投資控股集團有限公司合計持有的上海華江建設發(fā)展有限公司25%股權掛牌價(jià)格為8009.14萬(wàn)元。該公司近年盈利狀況良好，2011年至2013年分別實(shí)現凈利潤27586.75萬(wàn)元、1030.44萬(wàn)元和21517.36萬(wàn)元。轉讓方要求，意向受讓方應具備房地產(chǎn)一級開(kāi)發(fā)資質(zhì)，注冊資本不低于1億元，意向受讓方或其直接控股或間接控股公司2013年開(kāi)發(fā)建筑總面積不小于50萬(wàn)平方米。

    江西贛鐵置業(yè)有限公司持有的宜春贛鐵置業(yè)有限公司82%股權日前在江西省產(chǎn)權交易所掛牌轉讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格為9643.20萬(wàn)元。宜春贛鐵置業(yè)有限公司是江西贛鐵置業(yè)有限公司的全資子公司，于2010年成立，注冊資本8000萬(wàn)元。本次轉讓資產(chǎn)以江西中山資產(chǎn)評估有限責任公司出具的資產(chǎn)評估報告為依據，以2013年11月30日為評估基準日，該公司的總資產(chǎn)13190.73萬(wàn)元，流動(dòng)負債1500.87萬(wàn)元，凈資產(chǎn)11689.86萬(wàn)元。標的企業(yè)債務(wù)共計1500萬(wàn)元，截至評估報告基準日后至掛牌日前，標的企業(yè)已向債權人江西贛鐵置業(yè)有限公司償還560萬(wàn)元的債務(wù)，扣除已償還的債務(wù)后，標的企業(yè)共計欠債權人江西贛鐵置業(yè)有限公司940萬(wàn)元的債務(wù)。意向受讓方需符合本項目規劃條件，能與項目規劃養老、養生基地相配套；具備建設康復中心所需要的醫藥技術(shù)資源。項目不接受聯(lián)合受讓。

　中儲股份回籠資金

    北京產(chǎn)權交易所項目信息顯示，中儲股份持有的南京中儲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權及7.46億元債權掛牌轉讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格為13.49億元。中儲股份稱(chēng)，此次股權轉讓是為加快項目資金回籠速度，按目前掛牌底價(jià)測算，本次股權轉讓扣除公司初始投資成本后將實(shí)現投資收益約3.6億元。為開(kāi)發(fā)南京市鼓樓區中央北路河路道1號N0.2012G54地塊，中儲股份于2013年1月在南京市獨資注冊成立了南京中儲，負責中儲國際廣場(chǎng)一期項目。項目預計地上建筑面積20.2萬(wàn)平方米，地下建筑面積14.5萬(wàn)平方米，總投資25.3億元。中儲國際廣場(chǎng)于2013年10月開(kāi)工，預計2015年完工。

    轉讓方指出，意向受讓方應為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并需具備二級及以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，意向受讓方已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的竣工面積不低于25萬(wàn)平方米。若為聯(lián)合受讓?zhuān)��?lián)合受讓體組成方不得超過(guò)兩家，聯(lián)合受讓體中至少一方須符合上述條件。

    從中儲股份的表述來(lái)看，此次轉讓?xiě)�是資金鏈問(wèn)題所致。根據評估，南京中儲存貨評估增值34790萬(wàn)元，主要因為南京市商業(yè)辦公發(fā)展較為迅速，委估宗地的地上容積為3.6，并處于鼓樓區中央門(mén)商務(wù)商貿核心發(fā)展區域，有一定的發(fā)展潛力，因此評估出現了增值。中儲股份收益主要是土地增值部分，不過(guò)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)賣(mài)出，項目后續的開(kāi)發(fā)收益將無(wú)法享受。

　上海眾弘開(kāi)發(fā)經(jīng)驗不足

    上海眾弘置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權及其對上海眾弘置業(yè)發(fā)展有限公司19.98億元債權通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌轉讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格為22.24億元。股權結構方面，上海虹橋商務(wù)區投資置業(yè)有限公司持股50%，上海地產(chǎn)（集團）有限公司持股30%，上�，F代建筑設計（集團）有限公司持股20%。

    上海眾弘于2013年9月24日由上海眾合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以存續分立的方式分立新設，主要是為虹橋商務(wù)區核心區一期08地塊D13項目開(kāi)發(fā)而設立。標的公司擁有土地使用權面積46095平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)、娛樂(lè )、辦公、綜合。該項目經(jīng)規劃和設計建設高級酒店及商辦物業(yè)，限于轉讓方在高級酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)驗欠缺，需引進(jìn)具備與之相匹配開(kāi)發(fā)資質(zhì)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗且擁有雄厚資金支持的投資人，來(lái)滿(mǎn)足該項目在虹橋商務(wù)區的戰略定位，將標的公司開(kāi)發(fā)項目打造成精品項目。

    根據上海虹橋商務(wù)區管理委員會(huì )開(kāi)發(fā)建設處對標的公司《關(guān)于D13街坊開(kāi)發(fā)建設周期的征詢(xún)》的回復，“08地塊D13街坊的土地出讓合同中明確載明了項目開(kāi)竣工日期。從目前情況來(lái)看，竣工日期十分緊迫。因此，出讓方和受讓方的轉讓協(xié)議簽署后，受讓方應在二年內完工，并辦理竣工驗收備案文書(shū)”。為了項目順利實(shí)施，轉讓方要求，受讓方或其關(guān)聯(lián)企業(yè)注冊資本不少于5億元，必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)且2012年度經(jīng)審計的凈資產(chǎn)不低于50億元的境內企業(yè)；需具備獨立開(kāi)發(fā)星級酒店的技術(shù)和經(jīng)驗且累計建筑面積不少于10萬(wàn)平方米；須具備投資開(kāi)發(fā)商業(yè)辦公物業(yè)的能力，已交付使用的商業(yè)辦公物業(yè)累計總建筑面積不少于100萬(wàn)平方米。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)