□本報記者 李香才

　中國證券報記者梳理各大產(chǎn)權交易所掛牌公告發(fā)現，近期房地產(chǎn)項目頗顯活躍。這些企業(yè)以中小型企業(yè)為主，多家企業(yè)股權同時(shí)與債權打包轉讓。從盈利方面來(lái)看，企業(yè)現狀不容樂(lè )觀(guān)，一些掛牌企業(yè)連年虧損，甚至處于停業(yè)狀態(tài)。

　業(yè)內人士指出，基于對未來(lái)房地產(chǎn)前景的判斷，部分銀行對房地產(chǎn)相關(guān)貸款已經(jīng)開(kāi)始謹慎，尤其是對于供大于求、風(fēng)險較大的三四線(xiàn)城市和中小型開(kāi)發(fā)商，這將對一些中小型開(kāi)發(fā)商資金鏈帶來(lái)影響。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將加速洗牌，大型房企得以擴張，而中小型企業(yè)由于資金問(wèn)題或將難以避免被收購整合。通過(guò)產(chǎn)權市場(chǎng)掛牌轉讓成為選擇之一，產(chǎn)權市場(chǎng)上中小型房地產(chǎn)企業(yè)股權項目交易或將保持較高熱度。

　債務(wù)繁重

　盈利狀況堪憂(yōu)、債務(wù)繁重，成為近來(lái)房地產(chǎn)掛牌項目的一個(gè)共同特點(diǎn)。

　四川華星天然氣有限責任公司持有的四川省宏富源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權日前在北京產(chǎn)權交易所掛牌轉讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格僅為1元。該企業(yè)為小型企業(yè)，可承擔建筑面積15萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設項目，以及與其投資能力相當的工業(yè)、商業(yè)，公共建筑、基礎設施建設項目的開(kāi)發(fā)建設，不得承擔十二層以上，跨度超過(guò)24米的建筑。目前該企業(yè)處于停業(yè)狀態(tài)。以2013年3月31日為評估基準日，該公司資產(chǎn)總計賬面值為155.74萬(wàn)元，評估值為292.02萬(wàn)元；負債總計為741.69萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為-585.95萬(wàn)元，評估值為-449.67萬(wàn)元。

　北京金寶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2%股權通過(guò)北京產(chǎn)權交易所掛牌轉讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格為428.09萬(wàn)元。該公司2013年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入59692.23萬(wàn)元，凈利潤虧損19173.72萬(wàn)元。截至2013年年底，該公司資產(chǎn)總計為118073.89萬(wàn)元，負債總計為186693.41萬(wàn)元，所有者權益-68619.52萬(wàn)元。同樣在北交所掛牌轉讓的還有天津市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權，轉讓價(jià)格為2.72億元。該公司2013年凈利潤虧損245.57萬(wàn)元，同樣面臨高額負債。掛牌信息顯示，該公司目前存在向浦發(fā)銀行的借款，截至評估基準日，金額為2.28億元。意向受讓方需書(shū)面承諾：成功受讓該標的后，在轉讓方指定的時(shí)間之內，將該筆債務(wù)之價(jià)款打入轉讓方指定的銀行賬戶(hù)。

　廣州產(chǎn)權交易所項目信息顯示，廣州融達房地產(chǎn)有限公司50%股權掛牌轉讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格為3453.94萬(wàn)元。該公司成立于2011年，為小型企業(yè)，目前企業(yè)職工人數為21人。受讓方需代標的公司歸還轉讓方已投入的所有借款（含利息）及往來(lái)款共計約2900萬(wàn)元。其中包括地價(jià)1195萬(wàn)元，標的公司借款1600萬(wàn)元以及借款利息約105萬(wàn)元（暫定）。

　上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所項目信息顯示，河南華誠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司25.17%股權及16291.81萬(wàn)元債權掛牌轉讓。25.17%股權轉讓底價(jià)為105.05萬(wàn)元，16291.81萬(wàn)元債權系標的公司應償還轉讓方的項目借款。值得注意的是，2011年以來(lái)，該公司虧損連連，2011年至2013年凈利潤分別虧損792.09萬(wàn)元、8752.5萬(wàn)元和1038.42萬(wàn)元。截至2013年年底，該公司資產(chǎn)總計為31488.3萬(wàn)元，負債總計高達74959.98萬(wàn)元，所有者權益為-43471.68萬(wàn)元。

　非房企退出

　面對房地產(chǎn)市場(chǎng)不明朗的前景、資金問(wèn)題、企業(yè)自身整體規劃發(fā)展以及地方產(chǎn)業(yè)布局調整的需要，在這些因素的影響下，一些主業(yè)并非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)正在逐漸退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　南方聯(lián)合產(chǎn)權交易中心項目顯示，惠州市德賽房地產(chǎn)有限公司100%股權正在掛牌轉讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格為73610萬(wàn)元。該公司成立于2009年，目前惠州市德賽集團有限公司持股30%，惠州市德賽視聽(tīng)科技有限公司持股30%，德賽電子（惠州）有限公司持股20%，惠州市德賽工業(yè)發(fā)展有限公司持股20%。該公司2012年凈利潤虧損225.93萬(wàn)元，2013年虧損84.22萬(wàn)元。

　以2013年9月30日為評估基準日，標的企業(yè)評估凈資產(chǎn)價(jià)值為4.48億元，主要資產(chǎn)為位于惠州市古塘坳片區的土地使用權。標的企業(yè)現有四宗出讓土地，土地使用權總面積為284413.70平方米，使用用途為商服用地、城鎮住宅用地。根據2010年1月8日簽署的《國有建設用地使用權出讓合同》，上述四宗地塊批準總建筑面積約為632118平方米。其中，商業(yè)建筑面積約為52977平方米。商業(yè)用地土地使用權年限至2050年9月30日，住宅用地土地使用權年限至2080年9月30日。

　而這并不是德賽集團近來(lái)首次轉讓房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)。2013年3月，德賽集團通過(guò)珠海市產(chǎn)權交易中心對外轉讓了旗下深圳市德賽產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司全部股權。8月，德賽集團通過(guò)南方聯(lián)合產(chǎn)權交易中心對外轉讓了旗下深圳市德嘉物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權。同樣在8月，德賽集團再次通過(guò)南方聯(lián)合產(chǎn)權交易中心掛牌轉讓旗下的惠州市德新房地產(chǎn)有限公司100%股權。

　無(wú)獨有偶，惠州本地另一家電子信息類(lèi)國企TCL集團也在退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據TCL集團披露，2013年12月23日，TCL集團、TCL香港及海谷州與花樣年地產(chǎn)、花樣年香港簽訂《惠州TCL房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權及債權轉讓協(xié)議》，由TCL集團、TCL香港、海谷州向花樣年地產(chǎn)、花樣年香港轉讓惠州TCL房地產(chǎn)的全部股權及債權。本次重組后，TCL集團仍保留深圳TCL地產(chǎn)公司及其子公司，主要經(jīng)營(yíng)TCL集團自用工業(yè)地產(chǎn)項目，以及2個(gè)持有少數股權的在建地產(chǎn)項目。

　TCL集團稱(chēng)，本次轉讓有利于公司更專(zhuān)注于主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。本次重組完成后，TCL集團原有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將由花樣年集團進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，TCL集團將持有花樣年集團15%的股份。

　此外，昆百大A今年1月2日公告稱(chēng)，鑒于公司已明確聚焦商業(yè)零售業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)，為實(shí)現戰略聚焦，公司擬逐步減少住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司擬將所持江蘇百大實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司86.94%股權全部轉讓給江蘇金洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，同時(shí)江蘇百大的另一股東天安偉業(yè)出于自身業(yè)務(wù)區域布局調整和經(jīng)營(yíng)規劃考慮也擬將其所持江蘇百大13.06%股權全部轉讓給江蘇金洋。

　未來(lái)或加速整合

　據了解，自2013年“新國五條”出臺以來(lái)，金融機構對房地產(chǎn)貸款的審核日趨謹慎，部分中小房企甚至無(wú)法從銀行獲得貸款。放貸收緊更是成為最近一段時(shí)期的熱搜詞。兩會(huì )期間，銀監會(huì )主席尚福林指出，平臺融資和房貸是今年首要的兩個(gè)風(fēng)險，尤其是房貸，要高度關(guān)注重點(diǎn)區域和重點(diǎn)企業(yè)，繼續強化“名單制”管理，嚴防單體風(fēng)險傳染和擴大。

　國家統計局數據顯示，2014年1-2月，全國商品住宅銷(xiāo)售面積9377萬(wàn)平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售額5985億元，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6個(gè)百分點(diǎn)。2014年1-2月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7956億元，同比名義增長(cháng)19.3%，增速比去年全年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資5426億元，增長(cháng)18.4%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。分析認為，今年以來(lái)，出于風(fēng)險因素考慮，銀行對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批更加嚴格，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速放緩的最主要原因。

　業(yè)內多認為，未來(lái)一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將火爆，對投融資業(yè)務(wù)帶來(lái)的影響較小。而三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)拐點(diǎn)已漸漸到來(lái)，風(fēng)險值得警惕。隨著(zhù)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)風(fēng)險加大，部分地方實(shí)力不夠的中小房企資金問(wèn)題也變得突出。以股權出讓的方式換得資金，或者是直接退出，成為這些企業(yè)不得不選擇的道路。

　由中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )和蘭德咨詢(xún)機構共同發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍皮書(shū)2013》顯示，截至2013年末，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法人單位數量約為4.2萬(wàn)，比2010年減少了36.6%。預計未來(lái)三年內，還將有30%的企業(yè)出局，其中將以中小企業(yè)為主。與此同時(shí)，萬(wàn)科、綠地等7家房企銷(xiāo)售金額早已邁過(guò)千億元門(mén)檻，銷(xiāo)售金額超過(guò)百億元的房企數量也從2012年的55家增至2013年的73家。