□本報記者 李香才

　近期上海龍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、南京五道口置業(yè)有限公司、杭州精文文廣投資有限公司、廣州興拓置業(yè)有限公司等多個(gè)房地產(chǎn)公司股權掛牌轉讓。這些公司目前盈利狀況多不夠理想，而由于土地儲備升值，這些公司評估價(jià)值大幅溢價(jià)。

　經(jīng)營(yíng)狀況多不佳

　上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所項目信息顯示，上海龍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權及上海財金產(chǎn)業(yè)投資有限公司對標的公司2662.5552萬(wàn)元債權日前掛牌轉讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格為26995萬(wàn)元。

　龍珠房地產(chǎn)成立于2002年，注冊資本為6000萬(wàn)元。目前其股權結構為上海財金產(chǎn)業(yè)投資有限公司持股49%，上海金楓財陽(yáng)投資中心（有限合伙）持股49%，上海財大科技園匡時(shí)創(chuàng )業(yè)投資企業(yè)（有限合伙）持股2%。主要財務(wù)數據方面，龍珠房地產(chǎn)2012年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入5000元，凈利潤虧損10.97萬(wàn)元；2013年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入6萬(wàn)元，凈利潤虧損30.16萬(wàn)元；2014年前5月實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2.5萬(wàn)元，凈利潤虧損2.4萬(wàn)元。

　南京五道口置業(yè)有限公司100%股權及轉讓方對標的公司68551萬(wàn)元債權日前掛牌轉讓?zhuān)瑨炫苾r(jià)格為104321萬(wàn)元。五道口置業(yè)成立于2013年11月15日，注冊資本為1000萬(wàn)元。南京臨江老城改造建設投資有限公司持股100%。主要財務(wù)指標方面，五道口置業(yè)2013年以來(lái)均未實(shí)現營(yíng)業(yè)收入，2013年凈利潤虧損4100元，截至2014年5月26日實(shí)現凈利潤9300元。

　與龍珠房地產(chǎn)、五道口置業(yè)股權整體轉讓不同的是，廣州興拓置業(yè)有限公司股東僅轉讓10%股權，意在引入戰略投資者。新信國際發(fā)展有限公司持有興拓置業(yè)100%股權，此次以2.11億元的價(jià)格通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌轉讓10%股權。主要財務(wù)數據方面，興拓置業(yè)2013年凈利潤虧損2171.21萬(wàn)元，2014年前5月實(shí)現盈利1428.16萬(wàn)元。

　評估值大幅溢價(jià)

　這些公司多有土地儲備，由于土地增值，評估值較賬面值也多有溢價(jià)。以龍珠房地產(chǎn)為例，以2014年1月31日為評估基準日，公司資產(chǎn)總計賬面值為13756.69萬(wàn)元，評估值為33776.92萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為4232.13萬(wàn)元，評估值高達24252.36萬(wàn)元。

　龍珠房地產(chǎn)為瞿溪路1052號地塊項目開(kāi)發(fā)而設立。瞿溪路1052號地塊在2003年獲得上海市城市規劃管理局頒發(fā)建設用地規劃許可證，面積為11014平方米。不過(guò)，由于上海市動(dòng)拆遷政策的變化，目前實(shí)際地塊占地面積調整為約2309平方米，與原有土地規劃許可面積有差異，尚存在對原規劃進(jìn)行調整的不確定性。另外，瞿溪路1052號地塊開(kāi)工過(guò)程中，有居民對項目的審批和開(kāi)工持有異議。目前有居民認為上海建筑業(yè)管理辦公室向上海龍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司瞿溪路1052號地塊違規頒發(fā)施工許可證，并就此向徐匯區人民法院提起行政訴訟，目前該訴訟仍在審理中。

　五道口置業(yè)在南京擁有09-04、09-05、09-07三幅地塊。以2014年5月26日為評估基準日的評估報告顯示，公司資產(chǎn)總計賬面值為70541.52萬(wàn)元，評估值為105307.31萬(wàn)元；凈資產(chǎn)賬面值為1000.52萬(wàn)元，評估值為35766.31萬(wàn)元。不過(guò)，09-04、09-05、09-07地塊國有土地使用證正在辦理中，至評估工作結束日尚未取得上述權證。對存貨價(jià)值的估算是以《土地出讓合同補充協(xié)議》以及財政收據、控制性詳細規劃的面積確定的。

　精文文廣第一大股東上海精文置業(yè)（集團）有限公司以12673萬(wàn)元的價(jià)格轉讓持有的25%股權。精文文廣2011年12月取得了杭州市姜家鎮、甘塢村、姜家濱水度假區等九塊土地的國有土地使用權證�；蚴怯捎诳春眠@些土地的開(kāi)發(fā)前景，除持股1.04%的股東上海侯博投資有限公司放棄該項目的優(yōu)先購買(mǎi)權之外，其余股東上海錦和置業(yè)有限公司、上海錦宇投資有限公司、上海聯(lián)亞千島置業(yè)有限公司、上海彥耀投資有限公司均不放棄老股東優(yōu)先購買(mǎi)權。

　受讓門(mén)檻較高

　龍珠房地產(chǎn)轉讓方要求，意向受讓方應為依法設立并有效存續的境內企業(yè)法人，且注冊資本不低于1億元。意向受讓方須具有良好的財務(wù)狀況、商業(yè)信用和支付能力，在提交意向受讓申請時(shí)須提供掛牌期間內同一時(shí)點(diǎn)不低于1.5億元的銀行存款證明。本項目不接受聯(lián)合受讓主體。

　五道口置業(yè)轉讓方要求，意向受讓方或其關(guān)聯(lián)公司（屬同一實(shí)際控制人）注冊資本不低于10億元、具有良好的財務(wù)狀況和支付能力。本項目不接受聯(lián)合受讓?zhuān)�不接受信托資金受讓。另外，在南京市國土資源局于2014年6月30日前向標的企業(yè)交付符合原土地出讓合同約定交付條件的09-04、09-05、09-07三幅地塊出讓范圍土地后，五道口置業(yè)應于2015年6月30日前開(kāi)工建設，并于2018年6月30日前完成全部工程建設，達到竣工驗收條件。接盤(pán)方需要有實(shí)力幫助五道口置業(yè)完成這一建設任務(wù)。

　興拓置業(yè)主要資產(chǎn)中包括位于廣州市南沙區的土地。由于南沙區在2012年獲批國家級新區，近幾年該區域房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大�；�于項目總建筑面積約為76.85萬(wàn)平方米，且轉讓方擬長(cháng)期耕耘南沙區市場(chǎng)，為了控制項目風(fēng)險，要求意向受讓方或其子公司具有對本區域深入的戰略認識和一定規模的過(guò)往業(yè)績(jì)，近三年內（2011年-2013年）在南沙區通過(guò)參與公開(kāi)招標拍賣(mài)掛牌出讓方式獲得國有建設用地使用權，進(jìn)行房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的地塊不少于三宗，且合計建筑總面積不低于30萬(wàn)平方米。興拓置業(yè)持有的項目投資金額較大，轉讓方新信國際發(fā)展有限公司要求意向受讓方具有較強的財務(wù)實(shí)力，2013年末凈資產(chǎn)不低于10億元，資產(chǎn)負債率不高于10%。本項目不接受聯(lián)合受讓。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)