1.收益法及其使用的前提條件

收益法是指通過(guò)估測被評估資產(chǎn)未來(lái)預期收益的現值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱(chēng)。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。從理論上講，收益法是資產(chǎn)評估中較為科學(xué)合理的評估方法之一。當然，運用收益法評估尚需滿(mǎn)足一些基本條件。

應用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件：

  （1）被評估資產(chǎn)的未來(lái)預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

    （2）資產(chǎn)擁有這獲得預期收益所承擔的風(fēng)險也是可以預測并可以用貨幣衡量；

    （3）被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。

2.收益法的基本參數

運用收益法進(jìn)行評估設計許多經(jīng)濟技術(shù)參數，其中最主要的參數有三個(gè)，即收益額、折現率和獲利期限。

（1）收益額。收益額是使用收益法評估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數之一。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的收益額是指根據投資回報的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權主體的所得額。資產(chǎn)評估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)。其一，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現實(shí)收益額，無(wú)論對于所有者還是購買(mǎi)者，判斷該項資產(chǎn)是否有價(jià)值，首先應判斷該項資產(chǎn)是否有收益。評估時(shí)對其受益的判斷不僅僅是看其現在的收益能力，更重要的是預測未來(lái)收益能力。其二，用于資產(chǎn)評估的收益額是被評估資產(chǎn)的客觀(guān)收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

       （2）折現率。從本質(zhì)上講，折現率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現率就其構成而言，是由無(wú)風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成的。無(wú)風(fēng)險報酬率一般是指同期國庫券利率。風(fēng)險報酬率是指超過(guò)無(wú)風(fēng)險報酬率以上部分的投資回報率。折現作為一個(gè)時(shí)間優(yōu)先的概念，認為將來(lái)的收益或利益低于現在的同樣收益或利益，并且，隨著(zhù)收益時(shí)間向將來(lái)推遲的程度而有系統地降低價(jià)值。同時(shí)，折現作為一個(gè)算術(shù)過(guò)程，就是把一個(gè)特定比率應用于一個(gè)預期的收益流，從而得出當前的價(jià)值。運用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估，就是將某項資產(chǎn)未來(lái)收益，按一定折現率折現的現值作為被評估資產(chǎn)的價(jià)值，這一折現率實(shí)質(zhì)上就是投資報酬率或資金收益率。確定折現率應謹慎進(jìn)行，折現率的微小差異，會(huì )帶來(lái)評估值數以萬(wàn)計的差異。每一種資產(chǎn)投資，由于使用條件用途不同，行業(yè)不同，風(fēng)險也不一樣，因此，折現率也不相同。此外，確定折現率還應考慮市場(chǎng)條件、價(jià)格政策、稅收政策和產(chǎn)權政策等法規政策因素的影響。折現率與本金化率在本質(zhì)上是沒(méi)有區別的，只是適用場(chǎng)合不同。折現率是將未來(lái)有期限收益折算成現值的比率，用于有期限預期收益還原，本金化率則是將未來(lái)永續性預期收益折算成現值比率。

 （3）收益期限。收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。它由評估人員根據被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以有關(guān)法律、法規、契約、合同等加以測定。

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