提問(wèn)：

　　我公司為以房產(chǎn)公司，自建一綜合樓，本打算自用，計入固定資產(chǎn)，也辦理了房產(chǎn)證。后來(lái)又經(jīng)房管辦理預售將綜合樓出售。

　　1、這樣是出售舊房還是按新房?(評估機構說(shuō)房產(chǎn)公司名下的房產(chǎn)出售不屬轉讓舊房)

　　2、如果是按舊房轉讓處理，稅務(wù)說(shuō)我單位售價(jià)太低。讓評估，或者核定征收，如果評估是評估市場(chǎng)售價(jià)還是成本價(jià)?

　　3、據評估價(jià)，怎么計算增值額?扣除項目都有哪些?

　　專(zhuān)家回復：

　　1、按財稅字[1995]48號的規定，貴公司出售的綜合樓是否屬于舊房要根據綜合樓所在地對舊房使用時(shí)間和磨損程度的規定來(lái)確定。

　　2、房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。

　　3、轉讓舊房取得的轉讓收入，扣除土地增值稅暫行條例實(shí)施細則第七條第四款和第五款的金額后為增值額�？鄢�項目為《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》。

　　第七條第四款和第五款的金額。

　　政策依據：

　　《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》

　　財稅字[1995]48號

　　七、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題

　　新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規定。

　　財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知

　　財稅[2006]21號

　　一、關(guān)于轉讓舊房準予扣除項目的計算問(wèn)題

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

　　‘

　　對于轉讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《稅收征管法》)第35條的規定，實(shí)行核定征收。

 

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》

　　國稅函[2010]220號

 

　　七、關(guān)于轉讓舊房準予扣除項目的加計問(wèn)題

 

　　《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認，《條例》第六條

　　第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計一年;超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

 

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》

　　財法字[1995]第6號

 

　　第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

　　(四)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當地稅務(wù)機關(guān)確認。

　　(五)與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（文章摘自2016年9月26《中稅網(wǎng)》）

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

土地增值稅計算問(wèn)題