近日，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)雙雙發(fā)布公告稱(chēng)，母公司中國保利集團公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利集團”)與中國航空工業(yè)集團公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中航工業(yè)”)正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案。另?yè)�最新消息，保利或收購中航旗下房地產(chǎn)項目70個(gè)左右，金額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的15%。

 

　　在業(yè)界分析人士看來(lái)，目前正處于房?jì)r(jià)上行期，中航工業(yè)相應房產(chǎn)項目的估值勢必提高，這將增加保利的并購成本，而若房地產(chǎn)市場(chǎng)后續步入降溫期，那么此類(lèi)并購可能會(huì )拖累保利原有的經(jīng)營(yíng)。

 

　　有關(guān)本次重組的相關(guān)事宜，記者致函保利集團，截至記者發(fā)稿時(shí)，公司方面并未予以回復。

 

　　收購中航項目 情理之中意料之外

 

　　保利地產(chǎn)在7月7日停牌后，已經(jīng)于7月14日復牌。公司方面表示，停牌期間，保利集團和中航工業(yè)一直在探討收購中航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

 

　　中國指數研究院上海公司研究總監陳延彬對《中國經(jīng)營(yíng)報》記者表示，保利集團和中航工業(yè)此次重組，實(shí)際上是國企改革步伐提速大背景下的一個(gè)整合,“今年以來(lái)，央企間的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合案例頻有發(fā)生，其中不乏交易總資產(chǎn)超千億的案例。”

 

　　對此，同策咨詢(xún)研究部研究總監張宏偉告訴記者，就中航地產(chǎn)來(lái)講，由于其母公司中航工業(yè)集團主營(yíng)業(yè)務(wù)是航空軍工，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團營(yíng)收中占比微不足道，再加上地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身并不盈利，中航工業(yè)集團“退房”也理所當然，這或許成為保利地產(chǎn)整合中航地產(chǎn)的最直接的理由。

 

　　張宏偉同時(shí)指出，今年以來(lái)，21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現異�；钴S，至少有10家已啟動(dòng)內外部重組和并購。盡管表面上21家央企已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”，但最終不一定留下21家央企地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過(guò)今后2~3年的整合，最后剩余的數量極有可能會(huì )低于15家。

 

　　不過(guò)，就保利集團選擇和中航工業(yè)進(jìn)行重組，不少分析人士又表示在意料之外。而據《財經(jīng)》報道，保利地產(chǎn)相關(guān)人士也稱(chēng)，正式公布前，保利地產(chǎn)一直認為，由于雙方資產(chǎn)體量差距太大，所以此事也就是個(gè)項目并購。

 

　　事實(shí)上，相比與中航合作，保利一直被認為將進(jìn)行內部整合。據了解，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)同屬保利集團，分別在上海和香港上市。“保利地產(chǎn)業(yè)務(wù)規模擴張比較快，已經(jīng)和保利置業(yè)屬于兩個(gè)級別的企業(yè)了。近些年，一直有關(guān)于保利地產(chǎn)和保利置業(yè)整合的消息傳出，但是實(shí)際推行的速度卻沒(méi)有想象的快。”陳延彬說(shuō)。

 

　　而據保利置業(yè)近日對外公布的公司上半年業(yè)績(jì)報告顯示，截至2016年6月30日，今年上半年合約銷(xiāo)售額為170億元。對比2015年上半年的合約銷(xiāo)售額145億元，保利置業(yè)2016年上半年銷(xiāo)售額同比增長(cháng)17.24%。有分析指出，這在上半年樓市大熱的市場(chǎng)行情下，與房企超過(guò)30%的平均增長(cháng)率相比有著(zhù)不小的差距。而實(shí)際上，去年保利置業(yè)的業(yè)績(jì)基本可以反映其近年來(lái)的表現。據統計，2015年保利置業(yè)各項指標下滑明顯，全年收入249.33億港元，同比2014年的285.09億港元下降12.5%;毛利28.69億港元，同比2014年的56.47億港元下降49.19%。

 

　　記者梳理相關(guān)報道了解到，保利置業(yè)董事總經(jīng)理韓清濤在2015年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上曾公開(kāi)表示，保利集團北京總部已有專(zhuān)門(mén)的小組研究保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合問(wèn)題，但尚未有具體的整合方、整合架構和實(shí)施時(shí)間表可以披露。

 

　　業(yè)內人士指出，某種程度上，保利置業(yè)近年發(fā)展陷入進(jìn)退維谷的境地，或受制于與保利地產(chǎn)的潛在重組整合。而保利地產(chǎn)之所以率先與中航地產(chǎn)整合，也許是因為保利置業(yè)作為保利體系內的兄弟企業(yè)，無(wú)論是規模還是盈利能力與之都不可相提并論，似乎已成嘴邊肉，并不急于吞掉，相反對已經(jīng)錯過(guò)上置和中信的保利地產(chǎn)而言，外部并購才可解燃眉之急。

 

　　保利或為并購所累

 

 

　　截至《中國經(jīng)營(yíng)報》記者發(fā)稿前，保利集團與中航工業(yè)重組相關(guān)具體方案仍未公布。

 

　　“這對于保利繼續做大企業(yè)規模來(lái)說(shuō)，非常有必要。”一位要求匿名的分析人士說(shuō)，“中航和保利目前也希望在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上有所整合，壓力主要源于中航地產(chǎn)，其相應地產(chǎn)板塊一直沒(méi)有做大。另外對于保利來(lái)說(shuō)也需要通過(guò)此類(lèi)重組來(lái)擴大地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對于中航地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，目前房?jì)r(jià)上漲也能夠提高項目的估值，所以也有更大的意愿參與資產(chǎn)重組。”

 

　　公開(kāi)資料顯示，保利地產(chǎn)2015年度實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入1235.08億元，同比增長(cháng)13.25%;歸屬于上市公司股東的凈利潤123.45億元，同比增長(cháng)1.18%。截至2015年，保利地產(chǎn)旗下北京、上海、廣州、佛山等4個(gè)城市年銷(xiāo)售額已過(guò)100億元，成都、南京、武漢、合肥、東莞等5個(gè)城市年銷(xiāo)售額已過(guò)50億元。而其7月16日公布的半年度業(yè)績(jì)快報也顯示，公司2016年1至6月實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入551.74億元，同比增長(cháng)30.30%。據《時(shí)代周報》報道，保利地產(chǎn)相關(guān)人士稱(chēng)，他們正將武漢、南京、鄭州等城市培育成新百億城市，而50億級別城市將擴容到10個(gè)。

 

　　相較之下，截至2016年3月31日，中航地產(chǎn)的總資產(chǎn)為239.78億元，共有15個(gè)地產(chǎn)項目在開(kāi)發(fā)，總規劃建筑面積681.51萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)建筑面積僅145.75萬(wàn)平方米，且絕大多數位于三四線(xiàn)城市。有分析認為，其對保利地產(chǎn)擴大資產(chǎn)規模的助益或相當有限。

 

　　另?yè)�近日中航地產(chǎn)發(fā)布的業(yè)績(jì)報告顯示，公司預計2016年1至6月歸屬于上市公司股東的凈利潤為盈利0至1000萬(wàn)元，上年同期為虧損11143.57萬(wàn)元，同比扭虧為盈。公司表示，期內業(yè)績(jì)變動(dòng)的主要原因是：公司轉讓下屬企業(yè)股權投資收益約1.1億元。除此以外，公司2016年上半年的利潤水平與上年同期基本持平。

 

　　對于此次整合，也有業(yè)內人士提出了擔憂(yōu)：中航可能面臨地產(chǎn)業(yè)務(wù)被剝離或被壓縮的風(fēng)險，進(jìn)而在股價(jià)方面可能會(huì )有一定的下挫壓力。

 

　　另外，從公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量來(lái)看，中航地產(chǎn)僅有約200萬(wàn)平方米土地儲備，這樣的土儲量在央企中并不算多。更值得注意的是，這些土儲除上海中航天盛廣場(chǎng)、天津九方城市廣場(chǎng)外，大多位于三四線(xiàn)城市。地域、項目體量以及項目產(chǎn)品的限制，這份資產(chǎn)包中的部分項目將面臨著(zhù)不小的去化壓力。

 

　　不過(guò)，克而瑞高級分析師房玲在接受《中國經(jīng)營(yíng)報》記者采訪(fǎng)時(shí)則指出：“理論上說(shuō)，保利收購中航的這些項目應該是符合它發(fā)展預期的，才會(huì )去收購的。”

 

　　外界也有分析稱(chēng)，中航工業(yè)的地產(chǎn)版圖遠不止中航地產(chǎn)，中航工業(yè)旗下還有中航國際瑞賽、中航萬(wàn)科、中航里城、天虹商場(chǎng)等地產(chǎn)平臺，這些資產(chǎn)會(huì )否進(jìn)入重組名單，不得而知。

 

　　而據相關(guān)媒體報道，目前中航地產(chǎn)正在轉型期，除去與其他房地產(chǎn)公司同類(lèi)業(yè)務(wù)外，其航空大世界主題樂(lè )園具有特別市場(chǎng)優(yōu)勢。據浙商證券研報，中航地產(chǎn)的成都航空大世界已經(jīng)落地，該項目預期增加約46億元的市值，并估計其2019年凈利潤約為3億元，同時(shí)主題商業(yè)以及配套社區的開(kāi)發(fā)也將增加股東利潤7億元。

 

　　值得注意的是，對于此次重組，有分析指出，并購成本可能會(huì )成為推進(jìn)過(guò)程中的主要壓力。“目前正處于房?jì)r(jià)上行期，對于中航來(lái)說(shuō)，相應房產(chǎn)項目的估值勢必提高。這會(huì )使得保利并購的成本增加，而且增加了談判的難度。但如果后續房地產(chǎn)市場(chǎng)步入降溫期，那么此類(lèi)并購可能會(huì )拖累保利原有的經(jīng)營(yíng)。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。

 

　　此外，上述要求匿名的分析人士還表示，此類(lèi)并購后，原有中航地產(chǎn)的人事和管理層的關(guān)系或發(fā)生變動(dòng)，這也會(huì )增加保利后續協(xié)調的成本。“并購以后是否能夠快速擴大保利的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，關(guān)鍵要看相應的營(yíng)銷(xiāo)渠道能否快速嫁接到保利手中。否則這個(gè)時(shí)候變動(dòng)，或打亂原有的營(yíng)銷(xiāo)計劃。”

文章摘自《中國經(jīng)營(yíng)報》

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

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