和其他房企相比，中海是在保持財務(wù)穩健的情況下，繼續高速擴張的典型企業(yè)。這個(gè)底氣來(lái)自國資委對地產(chǎn)央企的新一輪整合。中海的高毛利和一流的成本控制，為其未來(lái)進(jìn)一步并購其他央企背景企業(yè)奠定了良好基礎。這是否代表著(zhù)中海的規模擴張將沒(méi)有限速?

 

　　與中海通過(guò)并購實(shí)現規模擴張不同，中南建設選擇了改革。經(jīng)歷了上一輪的教訓，中南建設在投資布局、員工激勵，以及資金籌劃、產(chǎn)品定位等方面做出了一系列調整。這些變化給人的啟示是，中型房企也在依靠變革來(lái)實(shí)現自我的飛躍，進(jìn)而重塑行業(yè)格局。一旦變革成功，它又將影響其他企業(yè)加入到這個(gè)變革中。

 

　　8月22日，中國海外發(fā)展(00688.HK，內地平臺中海地產(chǎn)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)中海)發(fā)布上半年業(yè)績(jì)報告，報告期內，合約銷(xiāo)售同比增長(cháng)11.48%至952.6億港元，銷(xiāo)售規模增長(cháng)并不亮眼。但是，從各項財務(wù)指標來(lái)看，中海依然保持其穩健的風(fēng)格，最值得關(guān)注的當屬其資金狀況，2016年上半年末中海持有現金達1179.73億港元，呈凈現金狀態(tài)，堪稱(chēng)“最有錢(qián)”房企。

 

　　在中期業(yè)績(jì)會(huì )上，備受關(guān)注的當屬中海并購中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中海董事長(cháng)郝建民透露，現在這單交易已經(jīng)接近尾聲。收購中信項目后，使中海全年可售貨值突破3000億港元，并上調全年目標至2100億港元。“十三五”期間，中海的合約銷(xiāo)售目標有望達4000億港元。

 

　　中海并購中信只是地產(chǎn)央企整合的一幕。近兩年來(lái)，新一輪央企整合驟然提速，市場(chǎng)格局正面臨重構，地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體將不斷減少，資源加速向優(yōu)勢企業(yè)聚集。在這輪整合大潮中，資源整合能力將成為決定企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，像中海這樣財務(wù)穩健、高度市場(chǎng)化且以地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的標桿房企，將分享這波整合紅利。

 

　　中信的“嫁妝”：3155萬(wàn)平方米土儲

 

　　中海發(fā)布的半年業(yè)績(jì)顯示，上半年合約銷(xiāo)售同比增長(cháng)11.48%至952.6億港元，銷(xiāo)售收入為781.5億港元，同比增長(cháng)20.5%，經(jīng)營(yíng)溢利為283.1億港元，同比增長(cháng)21.5%。

 

　　相比萬(wàn)科、恒大、碧桂園銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的同比大幅增長(cháng)，中海的銷(xiāo)售增幅相對較小，上半年已經(jīng)跌出全國房企TOP5排行榜。這一方面是因為中海一直以穩健著(zhù)稱(chēng)，更加追求利潤質(zhì)量，另一方面或許是企業(yè)整合動(dòng)作較多所致。

 

　　對于中海來(lái)講，并購中信地產(chǎn)當屬上半年最重大的動(dòng)作。中海通過(guò)增發(fā)配股的方式收購了中信樓面面積3155萬(wàn)平方米的土地資源，這些項目主要分布于21個(gè)城市，其中除北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市外，佛山、天津、蘇州、青島、大連、成都等熱門(mén)二線(xiàn)城市的土地儲備總面積為2097萬(wàn)平方米，收購之后將進(jìn)一步鞏固中海在一二線(xiàn)城市的地位。

 

　　中信此次注入中海的權益建筑面積達2352萬(wàn)平方米，折合地價(jià)3550元/平方米。上半年末中�？偼恋貎�備為3600萬(wàn)平方米，整合中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)完成后，其土地儲備將進(jìn)一步大幅增加。

 

　　在中期業(yè)績(jì)會(huì )上，郝建民透露，現在這單交易已經(jīng)接近尾聲。收購中信項目后，中海全年可售貨值突破3000億港元，并上調全年目標至2100億港元。“十三五”期間，中海的合約銷(xiāo)售目標有望達4000億港元。

 

　　如果按照2016年2100億港元的合約銷(xiāo)售計算，未來(lái)4年，只要保持17.5%的年均增長(cháng)速度就能實(shí)現“十三五”期末4000億港元的目標。

 

　　克而瑞地產(chǎn)的研究報告認為，中海的目標依然偏保守，與其他超大規模房企相比，差距可能會(huì )進(jìn)一步加大。按照目前的銷(xiāo)售速度，2016年上半年銷(xiāo)售TOP5的房企到全年皆有望超過(guò)2000億元，萬(wàn)科、恒大甚至都能超過(guò)3000億元。

 

　　中海的“煩惱”：賬上趴著(zhù)1179億港元

 

　　相比于規模的緩慢增長(cháng)，中海穩健的財務(wù)指標和利潤優(yōu)勢一直為業(yè)內所稱(chēng)道，2016年的中期業(yè)績(jì)依然如此。

 

　　中期業(yè)績(jì)顯示，上半年中海地產(chǎn)的股東應占溢利為196.9億港元，同比上升20.6%。每股基本及攤薄后盈利2.00港元，同比增長(cháng)5.3%�？鄢�投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)帶來(lái)稅后凈收益39.0億港元后的凈利潤達到157.9億港元，同比上升15.8%。另外，公司股東資金平均年回報仍然維持在20%以上。

 

　　對比中海和萬(wàn)科同期發(fā)布的中期業(yè)績(jì)發(fā)現，上半年萬(wàn)科賣(mài)了1900.9億元人民幣，凈利潤是70.9億元人民幣;中海雖只賣(mài)了781.5億港元，但凈賺了196.9億港元。

 

　　最值得關(guān)注的財務(wù)數據是，2016年上半年中海持有現金高達1179.73億港元，現金與短債比為7.11，現金總額甚至超過(guò)了企業(yè)的總有息負債額，呈現“凈現金狀態(tài)”。

 

　　錢(qián)為什么沒(méi)花出去?因為上半年拿地太少。半年報顯示，中海上半年在濟南、香港、南昌和長(cháng)春新增四塊土地，可供發(fā)展的總建筑面積為228萬(wàn)平方米，拿地需現金支付金額僅99億港元。另外企業(yè)銷(xiāo)售增長(cháng)緩慢，建設規模等相應增加也比較緩慢。

 

　　克而瑞分析師傅一辰表示，現金流充沛意味著(zhù)中海財務(wù)指標穩健，但也反映出其資金利用率低、開(kāi)發(fā)規模不足等問(wèn)題。在資金如此充裕的情況下，中海完全可以考慮充分利用資金，增加優(yōu)質(zhì)土地儲備、擴大企業(yè)建設規模，以進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)銷(xiāo)售的快速增長(cháng)。

 

　　同時(shí)，中海融資能力較強，融資成本較低，這也為規模擴張提供充足的彈藥。半年報顯示，8月，中海發(fā)行了60億元的公司債，其利率下降到了3.10%。

 

　　擴張的機遇：央企整合紅利

 

　　梳理中海近年來(lái)的發(fā)展，公司其實(shí)一直在走通過(guò)收購實(shí)現擴張的道路。

 

　　2010年3月，中海完成蜆殼電器50.1%股權收購，更名為“中國海外宏洋”，中海獲得蜆殼電器在國內6個(gè)城市擁有的約190萬(wàn)平方米土地儲備;2013年，中海又宣布和中建地產(chǎn)進(jìn)行整合，獲得了原中建地產(chǎn)旗下位于北京、上海、天津、蘇州、成都、西安等城市約1100萬(wàn)平方米的土地儲備和在建項目，還獲得了倫敦的數宗寫(xiě)字樓物業(yè)。

 

　　趕上了央企并購大潮的中海，今年3月又宣布以310億元收購中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010年至今已進(jìn)行的三次并購整合，交易對價(jià)近700億元，直接獲得超過(guò)3700萬(wàn)平方米土地儲備，為維持規模持續增長(cháng)和利潤之王的地位打下了基礎。

 

　　而新一輪的地產(chǎn)央企整合風(fēng)口已經(jīng)到來(lái)。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，隨著(zhù)國企改革持續深化，未來(lái)兩到三年內，已取得“房地產(chǎn)牌照”的16家地產(chǎn)央企也將面臨整合，最后剩余的數量極有可能進(jìn)一步減少。

 

　　克而瑞研究中心的數據顯示，今年上半年，前100名房企的銷(xiāo)售金額、面積排名門(mén)檻雙雙大幅提升，其中，銷(xiāo)售金額門(mén)檻同比增幅均在60%以上，前20名房企的銷(xiāo)售金額門(mén)檻同比增長(cháng)115%。重組、并購已大大提升了市場(chǎng)集中度。

 

　　另一方面，土地市場(chǎng)屢出“地王”，高價(jià)地倒逼房企拓展多元化手段獲取項目。在近期密集召開(kāi)的上市房企中期業(yè)績(jì)會(huì )上，多位上市房企負責人表示，目前熱點(diǎn)城市土地價(jià)格高企，通過(guò)傳統招拍掛形式拿地成本太高，而通過(guò)并購收購可以快速實(shí)現資源整合，從而提升企業(yè)的核心競爭力，在熱點(diǎn)城市并購遠比拍“地王”劃算。

 

　　這將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化，行業(yè)格局正面臨重塑，資源整合能力強的標桿央企則處于這條食物鏈的頂層。

 

　　克而瑞地產(chǎn)研究在梳理地產(chǎn)央企整合主導者時(shí)，提煉出如下特征：首先，房地產(chǎn)為集團支柱產(chǎn)業(yè)，有較高的行業(yè)地位;其次，信息公開(kāi)，運營(yíng)標準化，周轉速度快;同時(shí)，城市布局廣泛，并有較強的存貨消化能力以及地產(chǎn)板塊內部整合已完成，管理架構清晰等。

 

　　類(lèi)似中海這樣的標桿央企，乘勢分享央企整合紅利，未來(lái)并購擴張之路充滿(mǎn)想象。

 

文章摘自2016年9月2日《每日經(jīng)濟新聞》

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

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