導語(yǔ)：種種跡象顯示，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，這是繼2008年金融危機以來(lái)規模最大的一次變局。

 

　　11月16日，ST珠江發(fā)布公告稱(chēng)，其重組京糧集團下屬京糧股份的方案獲得北京市國資委批復，意味著(zhù)大股東置入資產(chǎn)的進(jìn)程又向前邁了一步，該方案還需股東大會(huì )審議和中國證監會(huì )批復。

 

　　11月15日，A股另一家上市房企廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，大股東魯能集團注入相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組方案已經(jīng)上報至國務(wù)院和國資委，此前，深交所原則上已經(jīng)同意這一方案，也進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)刻。

 

　　在A(yíng)股市場(chǎng)，ST珠江和廣宇發(fā)展兩家企業(yè)與大股東之間重組并非個(gè)例，越來(lái)越多的資本和上市企業(yè)加入到這一游戲中，一邊是大企業(yè)、大資本對殼資源的無(wú)限渴求，一邊是上市房企大股東變現渴求，雙方碰撞迸發(fā)出的軌跡描繪出一幅紛繁的行業(yè)圖景。

 

　　在前三季度中國經(jīng)濟增持企穩的背景下，10月份起，中央先后對房地產(chǎn)進(jìn)行“樓市限購和金融去杠桿”連環(huán)拳，再加上三四線(xiàn)城市普遍深陷去庫存泥潭，房地產(chǎn)行業(yè)持續多年的平靜被打破。

 

　　從融創(chuàng )與綠城的收購戰到萬(wàn)科的股權之爭，從寶能、恒大的股市斬首行動(dòng)到萬(wàn)通斷臂求生，無(wú)論是中海的人事震蕩，還是鄭小將辭任東旭藍天的董事長(cháng)，都預示著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著(zhù)一輪意義深遠的聚變。

 

　　大資本與大國企主導

 

　　從4月底首次發(fā)布重大資產(chǎn)重組消息以來(lái)，大股東京糧集團與ST珠江的重組一直緊鑼密鼓地進(jìn)行著(zhù)，具體為ST珠江以?xún)r(jià)值6.09億元原有資產(chǎn)和發(fā)行股份形式向京糧集團、北京國有資本經(jīng)營(yíng)管理中心和國開(kāi)金融購買(mǎi)京糧股份全國股份。

 

　　交易完成后，ST珠江原有資產(chǎn)和債務(wù)將全部置出，京糧股份的全部資產(chǎn)注入上市公司，從而達到京糧股份借殼上市的目的。目前，交易已經(jīng)獲得北京市國資委批準，將在11月18日股東大會(huì )上審議。

 

　　據京糧集團內部人士透露，按照大股東京糧集團規劃，原計劃把集團旗下不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中商業(yè)地產(chǎn)等部分業(yè)務(wù)注入上市公司中，但證監會(huì )審核過(guò)程中認為，京糧集團主業(yè)為糧食和食品領(lǐng)域，非主業(yè)業(yè)務(wù)不能注入。

　　重組完成后，ST珠江主營(yíng)業(yè)務(wù)將退出地產(chǎn)領(lǐng)域。

 

　　上述人士透露，因為持續虧損，目前ST珠江面臨著(zhù)被摘牌的危險，一定程度要求加快資產(chǎn)注入步伐，以便改善上市公司財務(wù)狀況。同時(shí)其坦言，未來(lái)不排除進(jìn)一步把不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)注入上市公司的可能。

 

　　不同于ST珠江重組的業(yè)務(wù)、資產(chǎn)置換模式，廣宇發(fā)展重組為了解決與大股東魯能集團長(cháng)期以來(lái)存在的同業(yè)問(wèn)題。作為以房地產(chǎn)為主業(yè)的廣宇發(fā)展而言，大股東魯能集團旗下同時(shí)有魯能地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)。

 

　　2004年魯能集團下屬的天津南開(kāi)生物化工有限公司以司法競拍形式入主天津廣宇，持股比例為25.29%。2009年底，南開(kāi)生化把持有廣宇發(fā)展的全部股份轉讓給魯能集團。

 

　　廣宇發(fā)展公布的重組預案顯示，本次重組廣宇發(fā)展以發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)方式收購重慶魯能34.5%股權、重慶魯能英大600%股權、宜賓魯能65%的股權和魯能亙富和順義新城的全部股權，交易價(jià)格為87.29億元，相對應的增發(fā)股份為12.82億股。

 

　　按照這一方案，交易完成后，魯能集團持有廣宇發(fā)展股權從20.82%上升至75.37%，另一名第三方交易對手恒美世紀持股2.01%，世紀恒美在魯能英大持有30%股份，上市公司總股本從5.13億股增至17.95億股。

 

　　此外，在向魯能集團和恒美世紀增發(fā)收購資產(chǎn)的同時(shí)，廣宇發(fā)展還計劃向不超過(guò)10名投資者發(fā)行12.5億股份，募集不少于87.29億元資金用于旗下項目開(kāi)發(fā)，如果這一方案成行，廣宇發(fā)展總股本增加至30.52億股，魯能集團持股比例44.31%。

 

　　本次重組，魯能注入廣宇發(fā)展的資產(chǎn)只是其地產(chǎn)一小部分業(yè)務(wù)，另外，魯能集團旗下還有18家地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主、17家與地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的公司并沒(méi)有注入到廣宇發(fā)展中，仍保留在魯能地產(chǎn)和都城偉業(yè)旗下。

 

　　魯能集團給出的答案是，沒(méi)有注入廣宇發(fā)展主要幾類(lèi)：第一，業(yè)務(wù)與上市公司主業(yè)不符，比如土地一級開(kāi)發(fā)、持有型物業(yè)、旅游地產(chǎn)等;第二，成立時(shí)間短，業(yè)務(wù)剛剛起步，不符合注入條件;第三，財務(wù)狀況不佳，達不到注入條件;第四，旗下項目存在糾紛待解決，不適合注入上市公司。

 

　　不過(guò)魯能集團也承諾，相關(guān)不符合條件的資產(chǎn)，一旦條件成熟后，上市公司有優(yōu)先購買(mǎi)權，即便不注入上市公司，魯能集團也會(huì )將項目出售給無(wú)關(guān)聯(lián)第三方，徹底解決大股東與上市公司同業(yè)問(wèn)題。

 

　　無(wú)論是ST珠江還是廣宇發(fā)展的重組案例，其整合主體均為央企下屬企業(yè)或地方國企，此外的啟迪和綠地與協(xié)信合作、上海儀電重組華鑫股份、中交與中房、中建與中海等重組，也都顯示了這一輪以大國企、大央企為主導的趨勢。

 

　　此外，大資本和大企業(yè)也是這一輪洗牌的主導者，無(wú)論是中民投入股陽(yáng)光城和億達，還是恒大和寶能在A(yíng)股市場(chǎng)頻繁舉牌，都彰顯了大資本在其中的強勢地位，上市企業(yè)原有股東和小企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)退出。

 

　　華東地區某家金控企業(yè)人士表示，從2015年起，這一波行業(yè)洗牌大幕已經(jīng)開(kāi)啟，未來(lái)還會(huì )持續兩年到三年。“蛋糕誰(shuí)都想吃，想吃的人也多，那就只能拼實(shí)力，實(shí)力大的吃得多，實(shí)力小的只能到其他地方找吃的。”

 

　　在他看來(lái)，這一波洗牌主要有幾個(gè)特點(diǎn)，其一，金融資本取代企業(yè)家占據行業(yè)主導地位;其二，央企和地方國企加速資源整合并向外蠶食;第三，企業(yè)自身加速內部資產(chǎn)和資源的調配;第四，中小房企大規模退出，留下來(lái)生存能力更強。

 

　　買(mǎi)殼和賣(mài)殼

 

　　上述金控人士告訴經(jīng)濟觀(guān)察報記者，今年以來(lái)，尤其是樓市調控政策實(shí)施以來(lái)，A股上市公司中，大股東買(mǎi)殼的現象開(kāi)始增多，“從我自己接觸的案例來(lái)看，房地產(chǎn)和制造業(yè)的比較多些。”

 

　　該人士所在企業(yè)為華東某省國有企業(yè)，他平時(shí)在上海辦公，工作重心就是幫助賣(mài)殼的上市公司大股東與買(mǎi)殼的企業(yè)服務(wù)，并在重組過(guò)程中提供金融相關(guān)的服務(wù)，“不收中介費，我們來(lái)做財務(wù)顧問(wèn)。”

 

　　其表示，11月份他和他的同事們已經(jīng)接觸多個(gè)A股上市公司大股東，表示愿意出售股權讓出大股東位置的有6家，其中有3家是主板的上市企業(yè)，“2家是主業(yè)是地產(chǎn)，1家是制造業(yè)。”

 

　　兩家地產(chǎn)企業(yè)中，其中一家總部位于上海，大股東愿意以21億元價(jià)格出售32%的股權，“原來(lái)的資產(chǎn)和負債將全部剝離，是一個(gè)非常干凈的殼。”目前已經(jīng)與幾家買(mǎi)殼方達成初步共識。

 

　　另一家深交所上市房企，大股東計劃將持有上市公司股份作價(jià)32億元出售，方案為，大股東以轉讓股權所獲得受益購買(mǎi)上市公司全部資產(chǎn)，換一種說(shuō)法是，上市公司資產(chǎn)整體置出到大股東名下，買(mǎi)方注入上市公司32億元現金。另外，按照大股東的要求，買(mǎi)方還需另外支付數額不菲的“殼費”。

 

　　由于上述兩家上市房企大股東股份與買(mǎi)方還沒(méi)有達成正式收購協(xié)議，所以其并不愿透露公司的名稱(chēng)，但從其提供的信息不難判斷：兩家企業(yè)報告期凈利潤持續虧損，已經(jīng)面臨被ST。

 

　　這兩家上市房企大股東出售股權的行為是整個(gè)行業(yè)格局變革的一個(gè)縮影，從2015年以來(lái)，A股上市房企重組案例開(kāi)始不斷增多，也預示這房地產(chǎn)行業(yè)面臨的洗牌格局。

 

　　經(jīng)濟觀(guān)察報記者不完全統計，從2015年到2016年11月中旬，A股上市房企中，有27家企業(yè)對外公布重大資產(chǎn)重組消息，其中完成重組的4家，取消的1家，還有22家還在進(jìn)行中，包括萬(wàn)科與深鐵的重組。

 

　　另外，不到兩年的時(shí)間里，A股地產(chǎn)相關(guān)的上市房企中，進(jìn)行股份增發(fā)的企業(yè)有93家，其中有37家增發(fā)目的與收購資產(chǎn)相關(guān)，截至11月16日，已經(jīng)實(shí)施的有31家，因各種原因取消和終止的有9家，其他還在進(jìn)行中。

 

　　對于整個(gè)A股市場(chǎng)而言，這一比例似乎并不大，但如果從縱向比較而言，本輪房地產(chǎn)企業(yè)重組規模則并不小。統計發(fā)現，2010年到2014年4年間，發(fā)布重組相關(guān)信息的上市房企只有23家，而從2015年現在不到2年時(shí)間，已經(jīng)有27家。

 

　　種種跡象顯示，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，這是繼2008年金融危機以來(lái)規模最大的一次變局，從2007年到2009年3年間，A股市場(chǎng)與地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)中，發(fā)布重組消息的企業(yè)有43個(gè)。

 

　　在上述金控人士看來(lái)，在目前經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場(chǎng)下，整個(gè)行業(yè)洗牌勢在必行，“其實(shí)就是一個(gè)行業(yè)資源的重新分配，有實(shí)力的進(jìn)來(lái)，做得好的留下，做不好的出局，長(cháng)期來(lái)看，對行業(yè)是好事。”

 

　　行業(yè)洗牌

 

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，10月是一個(gè)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，9月30日上午，住建部召開(kāi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)部署會(huì )，會(huì )上傳達中央對房地產(chǎn)的態(tài)度，即“控房?jì)r(jià)、穩市場(chǎng)、防風(fēng)險”，13個(gè)省市的相關(guān)官員參加了這次會(huì )議。

 

　　這次會(huì )議透露了幾個(gè)關(guān)鍵詞，第一，一市一策，一二線(xiàn)防泡沫，三四線(xiàn)去庫存;第二，房?jì)r(jià)快速上漲影響經(jīng)濟發(fā)展、社會(huì )穩定，危機國家安全。這也是第一次把房?jì)r(jià)上漲與國家安全相提并論。

 

　　當天晚上開(kāi)始，北京、深圳、南京、蘇州等20多個(gè)城市陸續出臺樓市限購政策，持續了一年半之久的樓市熱潮開(kāi)始退卻。同時(shí)，金融信貸方面配套政策也開(kāi)始啟動(dòng)，據財新報道，10月12日，央行召集17家銀行就住房信貸管理和風(fēng)險提出要求。

 

　　限購和限貸雙管齊下的政策下，房?jì)r(jià)快速上漲勢頭有所減緩，但10月份數據顯示，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比仍在小幅度上漲，如果剔除一些市場(chǎng)之外的影響，實(shí)際房?jì)r(jià)上漲幅度可能已經(jīng)突破警戒線(xiàn)。

 

　　11月份，第二輪更為嚴厲的政策開(kāi)始啟動(dòng)，11月7日，住建部再次著(zhù)急20個(gè)重點(diǎn)城市官員開(kāi)會(huì )，要求各地“丟掉幻想，不能松動(dòng)，繼續嚴控”，同時(shí)告誡與會(huì )者，如果11月份環(huán)比仍上漲的話(huà)，“不再約談，直接問(wèn)責，黨政同責”。

 

　　同期，商業(yè)銀行也開(kāi)始在信貸上配合樓市調控政策，據悉，已經(jīng)部分銀行將住房按揭利率優(yōu)惠折扣從原來(lái)的8.5%上調至8.8%，而且業(yè)界普遍認為銀行信貸方面政策將進(jìn)一步收緊。銀監會(huì )和各地銀監局也開(kāi)始下發(fā)文件，對開(kāi)發(fā)貸進(jìn)行嚴控。

 

　　在這前后，10月28日，上交所給證券機構下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監管的函》文件，對開(kāi)發(fā)商發(fā)行債券進(jìn)行嚴格控制，并把一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)列入風(fēng)險類(lèi)名單。

 

　　與往年單純限購不同，本輪樓市調控從限購、信貸、公司債、開(kāi)發(fā)貸等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節進(jìn)行嚴控，不僅炒房者受到影響，開(kāi)發(fā)商在拿地、融資方面被嚴格監管，在這種背景下，裸泳者將被迫浮出水面。

 

　　從2008年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段，大量資本不斷涌入，使得行業(yè)泡沫化傾向日趨嚴峻，2014年前后，全國樓市開(kāi)始分化，一二線(xiàn)繼續大幅上漲，三四線(xiàn)樓市陷入泥潭。

 

　　在本輪大規模、系統性以降杠桿、放泡沫為目的的樓市調控中，使得原本脆弱房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌。據上述人士認為，從2012年前后，樓市各種風(fēng)險開(kāi)始出現，很多三線(xiàn)城市的中小房企從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始陷入困境。

 

　　本輪降杠桿另一個(gè)重要特點(diǎn)就是對開(kāi)發(fā)商調控加碼，信貸、公司債等融資獲得的資金只能用來(lái)補充流動(dòng)和用于項目建設，不得用來(lái)拍地，而且委托貸款和險資夾層等融資方式也受到嚴格控制。

 

　　上述人士認為，在這種背景下，與原來(lái)相比上市房企融資功能大打折扣，部分負債較高、財務(wù)狀況并不好的開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險加劇，尤其是中小房企面臨被淘汰出局，“蛋糕變小了，肯定有一些人得另外找吃的。”

 

　　在他看來(lái)，對于大股東而言，傳統意義的上市公司只是一個(gè)融資渠道和變現工具，IPO政策收緊后，殼資源更為稀缺，一邊是有實(shí)力的企業(yè)上不了市，一邊是大量業(yè)績(jì)不佳的企業(yè)占據殼資源不放手。

 

　　新政策出來(lái)后，一些市值和凈資產(chǎn)規模較小、盈利能力不強的上市房企，對于大股東的價(jià)值遠不如真金白銀更為現實(shí)。“股市融不到錢(qián)，其他地方也沒(méi)法融資，還不如把殼賣(mài)了變現。”

 

　　變局之下，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞也在更新，原來(lái)的地王、高房?jì)r(jià)、炒房等等退出歷史舞臺，增發(fā)、購買(mǎi)、重組、舉牌、收購、人事震蕩等成為這一時(shí)期出現頻次最高的關(guān)鍵詞，并將繼續影響著(zhù)行業(yè)格局。

文章摘自2016年11月19日《經(jīng)濟觀(guān)察報》

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

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