“九曲黃河，千回百轉，始終奔流向前。”

《老胡文集》早已成為市場(chǎng)窺探建業(yè)的一個(gè)重要途徑，而胡葆森在年初寫(xiě)下的這句話(huà)，似乎也預示著(zhù)建業(yè)將千帆過(guò)盡。

事實(shí)上，過(guò)去的2021年，接連的水災、疫情及宏觀(guān)調控，將建業(yè)推至風(fēng)口浪尖，不過(guò)，緊隨其后，這家企業(yè)接連發(fā)布“求救信”、進(jìn)行人員優(yōu)化、資產(chǎn)出售、國資入股……短短一年時(shí)間，建業(yè)成功脫險。

最新消息顯示，建業(yè)完成新一輪董事會(huì )成員的變更，隨著(zhù)河南國資兩名董事的進(jìn)駐，建業(yè)集團與河南鐵建投的“聯(lián)姻”修成正果。

對建業(yè)而言，河南國資入股，一方面能夠為這家區域性房企提供信用背書(shū);另一方面，國資入股能夠帶來(lái)實(shí)際的資金援助、融資利好。

對河南鐵建投而言，通過(guò)建業(yè)的品牌和操盤(pán)能力，能夠為鐵路等基礎設施的建設賺取資金。

這場(chǎng)聯(lián)姻可謂是各取所需、相輔相成。

與此同時(shí)，作為本輪成功引入國資的民企，建業(yè)與河南鐵建投之間的“混改”，似乎也能給后來(lái)者提供一些經(jīng)驗和路徑。

建業(yè)“混改”

在市場(chǎng)人士看來(lái)，鄧高強和時(shí)松均“入主董事會(huì )”是情理之中的事情。

2022年兒童節那天，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布一紙公告稱(chēng)，公司第一大股東恩輝投資有限公司計劃將29.01%股權作價(jià)6.88億港元出售予河南同晟置業(yè)有限公司。

此外，河南同晟置業(yè)還將認購建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的于2024年到期、本金約7億港元可換股債券。

河南同晟置業(yè)由河南省鐵路建設投資集團有限公司全資擁有，而河南鐵建投又由河南省人民政府全資擁有。

隨后，因盡調工作還在推進(jìn)，雙方的談判還在持續，建業(yè)與河南鐵建投并未按照計劃在7月1日完成協(xié)議簽訂，“聯(lián)姻”的擱置，也引發(fā)了一波資本市場(chǎng)的憂(yōu)慮情緒。

不過(guò)，市場(chǎng)情緒并未持續太久，畢竟建業(yè)與河南鐵建投的這筆交易，一直被看作是板上釘釘的事情。

21天之后，建業(yè)再度宣布，控股股東恩輝投資已同意出售8.85億股股份予河南國企，這場(chǎng)民企混改正式落地。

彼時(shí)，有分析人士就曾提到，“由河南省政府牽頭，這次國資入股的效率會(huì )比較高，國資成為二股東之后，下一步，應該會(huì )在董事會(huì )派駐人員。”

不過(guò)，也有市場(chǎng)人士擔憂(yōu)國資入股后，建業(yè)會(huì )面臨經(jīng)營(yíng)權和控股權的博弈問(wèn)題。

畢竟，河南鐵建投此次不僅收購了股權，還認購了建業(yè)發(fā)行的5.9億股可換股債券，上述債券將于2024年到期，可延期一年，假設悉數轉換，河南鐵建投的持股比例將增加至40.8%，持股比例將超過(guò)胡葆森的恩輝投資。

不過(guò)，分析人士認為，國資入股，更多是作為一個(gè)財務(wù)投資人，更何況，在目前這個(gè)特殊階段，“活下去”才是企業(yè)的首要目標。

至于經(jīng)營(yíng)權問(wèn)題， 8月2日，建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì )宣布，王俊已辭任執行董事一職，林明彥及陳瑛已辭任董事一職。此外，河南鐵建投集團附屬公司同晟置業(yè)黨委書(shū)記及董事長(cháng)鄧高強、董事時(shí)松獲任建業(yè)地產(chǎn)非執行董事，現任獨立非執行董事。

此番操作下來(lái)，意味著(zhù)河南國資正式進(jìn)入建業(yè)董事會(huì )。

了解到，證監要求明確，獨立非執行董事不參與公司運營(yíng)，需對公司的董事會(huì )決策包括一些重大的問(wèn)題獨立發(fā)表意見(jiàn);非執行董事對執行董事起著(zhù)監督、檢查和平衡的作用。

也就是說(shuō)，從當前的情況來(lái)看，鄧高強、時(shí)松入主董事會(huì )，并非割據稱(chēng)雄，而是分庭抗禮，不會(huì )影響建業(yè)的經(jīng)營(yíng)層面。

實(shí)際上，作為本輪成功引入國資的民企，建業(yè)與河南鐵建投之間的“混改”，無(wú)論從股權架構方面，還是合作模式方面，都將成為其他出險企業(yè)尋求戰投的重要范本。

河南鐵建投于去年12月23日正式揭牌成立，其前身為2009年掛牌成立的河南鐵路投資有限公司。

據了解，2021年10月25日河南省政府印發(fā)了《關(guān)于河南省鐵路建設投資集團有限公司組建方案的批復》，文件明確，河南省計劃通過(guò)改革，將河南鐵建投打造成為依法自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧、自我發(fā)展的合格市場(chǎng)主體。

也就是說(shuō)，未來(lái)，河南鐵建投需要培植自身的造血功能，而通過(guò)土地開(kāi)發(fā)補充鐵路建設資金，成為河南鐵建投可持續發(fā)展的重要渠道。

在此情況下，作為河南本土房企的建業(yè)，自然成為河南鐵建投合作的重要對象。而身處險境的建業(yè)集團，亦能通過(guò)此番合作，緩解資金壓力、修復市場(chǎng)信心，可謂是一舉兩得。

在協(xié)議達成當日，建業(yè)還在官微中引述胡葆森的話(huà)語(yǔ)表示，“此次簽約，鐵建投買(mǎi)的是'股'權，帶來(lái)的是'鼓'舞，國企和民企合作，增加的是'信用'，更是市場(chǎng)的'信心'。”

化債樣本

建業(yè)不會(huì )是第一家被“染紅”的民企，更不會(huì )是最后一家。

據了解，在這一輪出險房企當中，也有不少?lài)�資“救市”的消息傳來(lái)。今年年初，華南城引入戰投特區建發(fā)集團，其背后是深圳國資委。

此外，2月中旬，佳兆業(yè)、招商蛇口、中國長(cháng)城資產(chǎn)在深圳簽署戰略合作協(xié)議，三方將重點(diǎn)圍繞粵港澳大灣區城市更新、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域開(kāi)展全面合作。

除此之外，今年3月，華夏幸福獲得河北省政府的財政支持，河北新空港還收購了華夏幸福部分產(chǎn)業(yè)新城資產(chǎn)。

最新消息顯示，奧園計劃引入山東能源集團作為戰略投資者;金科亦計劃引入國資戰投……

總體來(lái)看，國資下場(chǎng)“救市”一般有三種模式。其一，收購項目，比如此前河南文投收購建業(yè)旗下文旅項目部分股權，而河南文投背后是河南省財政廳、河南省國資委等政府部門(mén);其二，助力債務(wù)重組，加快債務(wù)違約的房企風(fēng)險出清;其三，集團層面的戰投。

“國資與民企的合作模式，要看企業(yè)的具體情況，不過(guò)，這種合作不是簡(jiǎn)單的資金和資源的結合，要注重雙方的互補性”，分析人士提到。

無(wú)論何種模式，國資入局對房企，乃至整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，都具有積極的意義。

一方面，國資入局對于落實(shí)響應中央救市政策、穩定經(jīng)濟大環(huán)境有重要意義;另一方，國資、AMC等機構入場(chǎng)，實(shí)際也是助力房地產(chǎn)行業(yè)紓困、提振市場(chǎng)信心的重要一環(huán)。

畢竟，政府、國家機構往往具有較大的公信力，能夠在一定程度上挽救民企的信用，給資本市場(chǎng)注入強心針。

同時(shí)，當前民營(yíng)房企在融資端和拿地端存在較大的困境，而國資的信用保證，無(wú)疑給房企融資、拿地添加了增信措施，如此一來(lái)，企業(yè)能夠融得更加便宜的錢(qián)，在拿地方面也更有底氣。

“國資+民企的戰略組合，將會(huì )是地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的主要模式”，上述分析人士認為。

的確，隨著(zhù)國有資產(chǎn)對地產(chǎn)航道的馳援，“國資+民企”的模式愈發(fā)常見(jiàn)，不論是剛剛取得實(shí)質(zhì)性成功的建業(yè)+河南鐵建投，還是網(wǎng)傳正在進(jìn)行盡調工作的奧園+山東能源集團，亦或是還未傳出具體戰投方的金科……

可見(jiàn)，這種國資、民企搭配的組合，已經(jīng)成為諸多民營(yíng)企業(yè)化解債務(wù)風(fēng)險的重要路徑。

接下來(lái)，或許還有大量的民企進(jìn)入“混改”流程，或許還有大量國資背景的董事入主民企，在這一輪調整與變革過(guò)后，地產(chǎn)行業(yè)或將迎來(lái)新的格局。

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