作為擁有央企、港資、創(chuàng )始人團隊等多方股東的混合所有制改革樣本，綠城中國最近幾年經(jīng)歷的動(dòng)蕩堪比一部好萊塢動(dòng)作電影。

目前大股東中交已經(jīng)在股權、董事會(huì )以及管理層方面全面掌控了綠城，是客客氣氣的融合，還是手揮長(cháng)鞭的馴服?旁觀(guān)者自有斷論，中交和老綠城人這場(chǎng)戀愛(ài)談成了互相折磨。

面對中交的強勢，老綠城團隊已經(jīng)徹底“心灰意冷”，無(wú)力也無(wú)心再掙扎。2018年8月2號，曹舟南正式離職。綠城為此專(zhuān)門(mén)開(kāi)了個(gè)溝通會(huì )，臺上，曹和張亞?wèn)|并排而坐，盡量顯得平等、友好，但無(wú)論作何解釋?zhuān)�都顯得矯揉造作。

中交盡管掌握主動(dòng)權，但也明白，再迫切的愿望也“不能得罪”宋衛平這個(gè)靈魂人物。在近期張亞?wèn)|與《中國房地產(chǎn)報》的一篇訪(fǎng)談中，他細數了自己的種種改革，但每段后面必加一句“做這樣的調整也是與綠城創(chuàng )始人宋衛平先生溝通的結果。”

已過(guò)六十“花甲之年”的宋衛平活成了一個(gè)幌子，下面遮住的是中交和老綠城人的面子和利益再分配。

2019年3月20日，在綠城中國舉辦的杭州媒體溝通會(huì )上，行政總裁張亞?wèn)|拋出了20個(gè)小鎮項目的投資計劃。雖然張亞?wèn)|表示小鎮是盈利最多的一個(gè)部門(mén)，但實(shí)際上從2015年開(kāi)始小鎮就沒(méi)有再投資拿地。今年他們投資20個(gè)小鎮的計劃，又一次與宋衛平聯(lián)系了起來(lái)。

一位綠城人士表示，20個(gè)小鎮的投資計劃受益方很可能是宋衛平和他試圖保護的人。中交全面掌控綠城后，宋衛平已經(jīng)基本不會(huì )再管綠城的事情了，但中交現在對綠城的一系列激烈變革仍需要宋衛平哪怕是被動(dòng)的支持，至少要穩住綠城的核心團隊。

平定2014年那場(chǎng)跌宕起伏的股權爭奪戰后，中交以“白武士”之姿解救綠城，宋衛平的宋氏微笑與中交集團董事長(cháng)劉起濤并肩而行的場(chǎng)景仍在眼前。

彼時(shí)，宋衛平表示，希望中交投進(jìn)來(lái)只是在董事會(huì )層面上負責中遠期規劃戰略，但操作權仍是以綠城老團隊為主。中交集團董事長(cháng)劉起濤在合作簽約儀式上稱(chēng)，中交集團正在升級發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)，入股綠城旨在借助其在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗和品牌，幫助中交發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)。

現在，現實(shí)與理想之間終究有了一些答案。

業(yè)績(jì)不好看

張亞?wèn)|掌管綠城中國后，綠城中國交出了一份不太好看的報表。

3月22日，綠城中國發(fā)布2018年業(yè)績(jì)報告。根據業(yè)績(jì)報告，綠城中國合同銷(xiāo)售額1564億，增長(cháng)6.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合約銷(xiāo)售額為1012億，代建銷(xiāo)售額為552億，代建規模占到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模的一半。

在房地產(chǎn)規模爭霸賽時(shí)代，綠城中國的業(yè)績(jì)規模并不令人滿(mǎn)意，也是2018年為數不多的沒(méi)有完成年初業(yè)績(jì)目標的房企之一。根據綠城2018年年初數據，2018年要實(shí)現的業(yè)績(jì)目標為1600億，在大多數房企都完成了業(yè)績(jì)目標的情況下，綠城不僅業(yè)績(jì)沒(méi)有完成，6.9%的增速也是近三年最低。

根據克爾瑞排行榜，綠城中國2018年銷(xiāo)售額為1563.7億，位于排行榜的第17名。其2017年的銷(xiāo)售額為1457.1億，位于排行榜的第11名。

銷(xiāo)售成績(jì)不及格，綠城中國的盈利情況也不理想。根據年報，綠城中國股東凈利潤為10.03億，比2017年下降了54.2%。與此相應，綠城中國的凈利率和凈資產(chǎn)收益率也創(chuàng )下了近幾年的最低記錄。其中，凈利率為近五年最低點(diǎn)的3.94%，凈資產(chǎn)收益率也是近三年最低點(diǎn)的3.7%。

凈利潤腰斬，綠城中國在3月1日發(fā)出的盈利警告中稱(chēng)，主要是2018年因出售附屬公司而產(chǎn)生的凈收益減少7.7億，年內計提的物業(yè)減值虧損撥備有所增加，以及人民幣貶值下外幣借款計提匯兌虧損所致4.88億。

以物業(yè)減值計提虧損為例，綠城中國CFO馮征在22日的業(yè)績(jì)會(huì )上表示，西安、沈陽(yáng)、溫州和青島項目計提虧損共17.35億。其中，西安項目計提2.3億，因為收購時(shí)就有虧損;沈陽(yáng)項目計提5.14億，因為項目本來(lái)就不太好;溫州項目因為合作方資金困難，計提了應收賬款。同時(shí)其他管理層補充稱(chēng)，青島深藍中心因為早期拿地時(shí)地價(jià)太高，持續時(shí)間較久，也計提了虧損。

上述綠城內部人士表示，這并不是個(gè)新鮮話(huà)題，中交在入主綠城之初就有過(guò)該問(wèn)題的討論，當時(shí)有兩種聲音，一種是一次性計提到底，另一種是攤薄每年計提。但當時(shí)中交剛花了60.15億入股綠城，擔心一次計提造成不好的影響，最后決定按照攤薄每年計提的方式。“現在中交就是一次性想計提完，但應該也還沒(méi)到底部”。

另外，根據業(yè)績(jì)報告，綠城中國2018年的負債率有所上升，凈資產(chǎn)負債率為55.3%，同比2017年上升了8.9個(gè)百分點(diǎn)。從負債結構上看，一年內到期借款為174.81億，占總借貸的21.5%。以當前綠城持有的482.19億銀行存款和現金總和看，當前的資金狀況總體問(wèn)題不大。

土地儲備一定程度上代表著(zhù)公司未來(lái)的發(fā)展潛力。綠城的業(yè)績(jì)報告顯示，目前總土地儲備為3247萬(wàn)平方米，同比上升了7%。2018年年度新增項目37個(gè)，一線(xiàn)城市上海楊浦、北京順義和廣州南沙都各自新增一個(gè)項目，同時(shí)合肥、福州、武漢和西安等省會(huì )城市以及重慶和天津等直轄市也有新增項目。

這個(gè)成績(jì)很難跟投資者交代。以前十房企中，宋衛平稱(chēng)贊過(guò)的龍湖為例。2018年，龍湖實(shí)現了2006.4億的銷(xiāo)售規模，同比增長(cháng)28.5%。股東凈利為162.45億，減除少數股東權益、評估增值等影響，核心凈利為128.5億，同比增長(cháng)31.5%。

曾經(jīng)被綠城嫌棄的融創(chuàng )，現在更不能比了。2017年，融創(chuàng )實(shí)現合同銷(xiāo)售金額3620.1億，沖到了房企排行前四，凈利潤的增長(cháng)也使其它房企艷羨，公司擁有人應占溢利110.0億，同比大增344%;公司擁有人應占核心凈利111.2億，同比增長(cháng)259.1%。

中交全面掌權

2014年12月，宋衛平與融創(chuàng )決裂，宋衛平將原本出售給融創(chuàng )的24.2888%股份轉讓給中交，中交由此與九龍倉并列成為綠城中國的第一大股東。

在當時(shí)綠城的董事會(huì )構成中，執行董事由5席減至4席，中交占兩席;中交集團還占據了投資和薪酬委員會(huì )各一席席位。旗下綠城房產(chǎn)中，董事人數由四名增至六名，中交占據三席。從董事會(huì )的人員變更中看，中交話(huà)語(yǔ)權與創(chuàng )始人宋衛平相當。

2015年5月，中交收購了原綠城執行董事羅釗明持有的4.627%股份，超過(guò)九龍倉成為綠城的第一大股東，共持股28.912%股。此時(shí)綠城董事會(huì )中執行董事席位由4個(gè)擴充為6個(gè)，中交派駐執董3人，非執行董事席位也增加一名中交人士。這意味著(zhù)，在成為最大股東后，中交在綠城董事會(huì )中已占據優(yōu)勢，打破了之前的平衡。

此后隨著(zhù)綠城二號人物宋衛平多年的搭檔壽柏年，將其持有的綠城股票全部出售，中交作為大股東的位置得到鞏固。

2018年1月初，壽柏年以每股12.08港元的價(jià)格出售其持有的8.06%股份，接盤(pán)方為平安證券，壽柏年正式與綠城告別。壽柏年推出后，綠城創(chuàng )始人團隊中，只有宋衛平夫婦還持有的10.496%的股權，但其中的4.62%又捐給了丹桂基金會(huì )。

也就是說(shuō)，綠城創(chuàng )始人團隊持有的股份已經(jīng)不足10%，中交的大股東的地位由此更加鞏固。此時(shí)中交全面掌控綠城的意愿也更加強烈。

從2015年5月到2018年年中，當時(shí)的綠城行政總裁曹舟南用三年時(shí)間解決歷史遺留的三四線(xiàn)庫存問(wèn)題并降低負債率，綠城終于走上了平穩的發(fā)展軌道中。

但在曹舟南行政總裁任期已滿(mǎn)之時(shí)，他終于不用再支撐局面。2018年8月初正式辭去行政總裁、執行董事等職位，由彼時(shí)中交派入綠城剛三個(gè)月的張亞?wèn)|接任行政總裁。

這個(gè)平滑的交接，客氣友好的表面之下，斗爭博弈痛苦且漫長(cháng)。對這家公司今后的影響，將是長(cháng)遠和深刻的。

根據綠城董事會(huì )最新名單，執行董事6名，中交已經(jīng)占據4個(gè)席位，分別是劉文生、張亞?wèn)|、李青岸和李永前。老綠城人只剩下了宋衛平和李駿。

從股權、董事會(huì )人員、以及管理層等各個(gè)方面看，中交已經(jīng)全面掌控綠城。在大股東的強勢掌控之下，中交將對業(yè)績(jì)的壓力也傳導在了綠城上，綠城面臨著(zhù)一輪新的戰略、經(jīng)營(yíng)思路調整以及利益分割。

不斷調整

去年7月初，綠城中國走上了以“碧桂園”為楷模的高周轉之路，當時(shí)綠城中國執行總裁應國永簽發(fā)的《關(guān)于全面加強內源性現金流管理的通知》中提出，全力加速銷(xiāo)售去化、全面加速資金回籠和嚴格控制支付等方面要傾盡一切努力。

隨后8月份，在2018年半年度業(yè)績(jì)會(huì )前幾天，張亞?wèn)|為綠城帶來(lái)了豐厚的“娘家禮”，綠城與中交16個(gè)下屬單位簽署了近30個(gè)項目的合作協(xié)議。

但上述接近綠城的人士稱(chēng)，按照綠城已有的投資策略，拿項目之前都要經(jīng)過(guò)認真細致的研判，研判通過(guò)后才會(huì )決定拿地。30個(gè)項目看似是個(gè)大禮包，但這不符合綠城以往拿項目的規律，項目的成色好壞也是個(gè)問(wèn)號。

2018年11月，綠城上海區域總經(jīng)理章建波在回歸綠城一年半時(shí)間后再度離職。在此期間，章建波重新布局了上海、常熟、無(wú)錫、南京、南通、合肥和徐州等地，在這之前，上海是已經(jīng)空窗期6年、南通空窗期10年、合肥空窗期9年后再次獲得土地。

據一位上海房企人士對界面新聞表示，章建波的離職與中交大股東有些許關(guān)系，一是中交管的太多，會(huì )插手到具體經(jīng)營(yíng)層面。二是中交領(lǐng)導掌控性強，隨意提拔，這兩方面都妨礙了章的正常工作開(kāi)展。

張亞?wèn)|主控綠城后，也有意帶來(lái)一些變革，加強金融布局就是一個(gè)新方向。2018年12月，綠城宣布以27.18億的價(jià)格收購百年人壽11.55%的股份，綠城的收購價(jià)幾乎是百年人壽凈資產(chǎn)51.145億的一半。

但這可能并不是一個(gè)好的資產(chǎn)。最新消息顯示，百年人壽償付能力連續9個(gè)繼續下滑，其2018年第四季度償付能力報告顯示，該公司核心償付能力溢額為-10.45億，最近一期的風(fēng)險綜合評級為C。

而根據監管要求，險企核心償付能力充足率不低于50%、綜合償付能力充足率不低于100%、風(fēng)險綜合評級達B類(lèi)以上，3項指標同時(shí)滿(mǎn)足才為償付能力達標公司。

張亞?wèn)|近期對外的表示是，百年人壽本身是個(gè)好的企業(yè)，能和我們綠城進(jìn)行戰略上高度協(xié)同，近期綠城正在與百年人壽對接，綠城希望百年人壽三年后上市。

今年1月底，綠城中國再度開(kāi)啟由中交完全掌控、中交代言人張亞?wèn)|操刀的組織人事構架大調整，約半年的時(shí)間，這已經(jīng)是綠城中國第二次調整組織人事構架。除了組織人事構架，綠城還要求強制跟投。

上述綠城人士表示，組織構架調整之下，重要的是權力職責的重新劃分。以從楊柳郡集團調整為特色房產(chǎn)事業(yè)部為例，事業(yè)部對利潤沒(méi)有支配權，不能對外進(jìn)行融資和投資，但子公司是獨立的法人，對經(jīng)營(yíng)負債承擔責任。

在強制跟投上，綠城將2018年度高層年終獎預扣30%成為跟投準備金，對項目資產(chǎn)包進(jìn)行強制跟投，與公司長(cháng)期業(yè)績(jì)捆綁。

張亞?wèn)|在3月20日的媒體溝通會(huì )上也表示，組織構架調整主要是為了精簡(jiǎn)高效運行，以楊柳郡為例，由集團變?yōu)槭聵I(yè)部主要是想以后在全國推行TOD項目，事業(yè)部主要是用來(lái)引導協(xié)調全國各公司都來(lái)發(fā)展TOD項目。這意味著(zhù)，綠城下面的城市公司能跨區域進(jìn)行項目拓展。

根據最新消息，綠城管理集團的改革也在討論中。上述綠城人士稱(chēng)，目前的討論方案也是事業(yè)部化，除了管理集團可以做代建外，其它的公司都可以來(lái)做代建。這個(gè)消息與張亞?wèn)|在3月20日對此輪組織架構調整的邏輯一致。

但代建可能面臨的問(wèn)題更加復雜。按照之前綠城釋放出來(lái)的消息，代建預計在2018年上市，但此后卻再無(wú)進(jìn)展。

上述綠城人士對界面新聞表示，即便到現在，代建業(yè)務(wù)上市的仍然困難重重。首先，中交未必會(huì )同意代建的上市計劃，如果上市就要擴大股本或者引入戰略投資者，中交并不同意這種稀釋代建業(yè)務(wù)股份的方案。其次，按照當前張亞?wèn)|要求各個(gè)子公司都可以做代建的做法，以后關(guān)聯(lián)交易和同業(yè)競爭問(wèn)題突出，這一調整方向與代建的上市相悖。

綠城中國在3月22的業(yè)績(jì)會(huì )上還表示，將引入新的投資人，擴大股本。但一位行業(yè)人士對界面新聞表示，資本逐利，僅靠資本運作是救不了一家企業(yè)的。

代建上不了市，變成了百年人壽上市，一年兩次內部調整，綠城調整之大確實(shí)讓人瞠目結舌。

近期，綠城中國還試圖取消代建團隊的獎金與項目分紅政策，這直接導致了春節后十幾位員工的離職。以綠城管理集團董事長(cháng)李軍一則短信，變化“一浪接著(zhù)一浪，”綠城人能否堅守崗位，綠城中國能否重塑一個(gè)穩定的管理環(huán)境和更好的發(fā)展空間?故事還沒(méi)結束。

來(lái)源:界面新聞

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

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