27歲的綠地控股(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠地”)和63歲的張玉良，還能擦出什么樣的火花?

至少張玉良自己認為，只要還有能力以及身體條件允許，股東支持他在董事長(cháng)位置上坐下去，他就會(huì )繼續。“因為之前做得不夠好，所以我要更加努力。”在2019年5月16日的綠地集團年度股東大會(huì )上，張玉良坦誠。

坐擁萬(wàn)億總資產(chǎn)，如今的綠地已經(jīng)不再是一家純粹的房地產(chǎn)公司。

張玉良帶領(lǐng)著(zhù)這頭“大象”，從之前以房地產(chǎn)為主業(yè)，大基建、大金融和大消費協(xié)同發(fā)展的戰略，進(jìn)一步升級，重組成立大基建、商貿和酒店旅游三大產(chǎn)業(yè)集團，“地產(chǎn)+多元產(chǎn)業(yè)”全面推動(dòng)房地產(chǎn)主業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展。

綠地的多元化也已經(jīng)不是在起步階段。至少，根據2018年公布的年報顯示，大基建的營(yíng)業(yè)收入跟房地產(chǎn)已經(jīng)接近，前者為1481億元占據總營(yíng)收的42.5%，后者為1615億元占46%。而同比增長(cháng)率上，前者為41.33%，遠遠超出后者的7.3%。這放諸至任何一家多元化房企，都是不能想象的。

中長(cháng)期可觀(guān)發(fā)展空間與短期的資本市場(chǎng)表現，有時(shí)候需要時(shí)間來(lái)熨平。對于近年來(lái)被其他房企趕超的規模體量、相對低迷的股價(jià)表現等，股東會(huì )上小股東們對公司提出了質(zhì)疑。

對此，張玉良回應稱(chēng)，除非特殊情況，綠地在未來(lái)三年里實(shí)現20%-30%的增長(cháng)不是問(wèn)題。

另?yè)�時(shí)代周報記者了解，在今年綠地的工作重點(diǎn)中，繼續推進(jìn)混改是一方面，不排除通過(guò)子公司進(jìn)行定增或者創(chuàng )造新的方案來(lái)進(jìn)行定增;另一方面則是加快項目的結算。

綠地式混改

綠地在混改上，本就有著(zhù)不容忽視的發(fā)言權。

2015年通過(guò)引入五家投資機構入股金豐投資，綠地實(shí)現了整體上市，也創(chuàng )造了A股當時(shí)交易金額最大的一次“借殼”。這是綠地的輝煌時(shí)刻，也被外界認定為國企混改的典型案例。

上市之時(shí)，綠地形成了多元化股權結構。占總股本28%左右的是公司的員工持股會(huì )上海格林蘭投資;其次是上海國資委旗下的三家國企，分別為：上海地產(chǎn)集團、中星集團和上海城投總公司;剩余股東占據24.92%。

對于混改，張玉良頗有心得。他曾稱(chēng)，只要具備混合所有制、企業(yè)班子想做事、政府要放手等幾個(gè)條件，綠地模式是可以復制的。未來(lái)，綠地準備參與央企的改革，參與各省地方混合所有制的改革。

的確，在此后的時(shí)間里，綠地在自身的股權層面不斷推進(jìn)混改。雖然上海國資是綠地控股最大的實(shí)際控制人，但是并不參與公司日常的運營(yíng)。這也就意味著(zhù)綠地的經(jīng)營(yíng)權主導權始終在職工持股會(huì )及管理層手上。

在具體的業(yè)務(wù)層面，綠地還在推進(jìn)著(zhù)其他企業(yè)的混改。最早開(kāi)啟的是大基建領(lǐng)域的混改：2017年通過(guò)2億增資擴股貴州建工，再到2018年參與天津建工集團的混改。

到了2019年，綠地又首次在大消費領(lǐng)域邁出混改的步伐，實(shí)現對東航股份旗下全資子公司——上海航空國際旅游集團有限公司的股權項目。

“對于混合所有制改革而言，如果能在更高層面的母公司混改上有所突破，對于綠地而言是新的機會(huì )。”張玉良在股東會(huì )上表示。

按照時(shí)代周報記者的了解，今年3月，張玉良見(jiàn)了國資委的相關(guān)領(lǐng)導，并受到了對方對綠地在混改嘗試上的肯定和贊許。

在股東會(huì )之前，阿里巴巴入股紅星美凱龍一事觸動(dòng)了張玉良。“其實(shí)長(cháng)期以來(lái)股東結構比較穩定的話(huà)，未必對市值有提振作用。加上綠地員工持股會(huì )里新員工比較少，對員工本身的積極性的刺激并不大。”他稱(chēng)，要是能在重要股東中有所變化，可能股價(jià)也會(huì )有所改變。

成績(jì)單上的進(jìn)步和空間

對于綠地近三年的發(fā)展，張玉良還是給出了相對滿(mǎn)意的評價(jià)。利潤、收入和負債結構，被認為是平衡的。

根據公司2018年財報，綠地全年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入3484億元，同比增長(cháng)20%;3875億的銷(xiāo)售額，同比增加了26%;利潤總額243億元，同比增長(cháng)26%;凈資產(chǎn)收益率增至17.14%，同比增加13%。

負債結構上，2018年的有息負債余額為2689億元，較年初減少71億元，同時(shí)期內持有貨幣資金約810億元，凈負債率為171.83%，較2017年的206%有所回落;另外，經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~連續兩年回正，達到422億元。

不過(guò)，張玉良對公司近三年的ROE指標更為滿(mǎn)意。一是跟過(guò)去的綠地比，三年來(lái)凈資產(chǎn)收益率每年增長(cháng)13%、15%和17%。二是跟上海國企和央企比，綠地在2018年17%的數值至少是前者的2倍，后者的4倍。

“綠地未來(lái)肯定還會(huì )保持高增長(cháng)，在內部經(jīng)營(yíng)要求中，會(huì )比對外公開(kāi)的還要高出10%-15%。”張玉良在當天股東會(huì )上表示。

產(chǎn)業(yè)協(xié)同的效應也在顯現。大基建的營(yíng)收在2018年開(kāi)始跟房地產(chǎn)主業(yè)并駕齊驅。在綠地規劃中，2020年大基建產(chǎn)業(yè)目標經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)4000億元，占據整個(gè)集團的半壁江山。

事無(wú)完美。大基建在毛利率的表現上并不樂(lè )觀(guān)。根據2018年的財報，僅為3.72%，同比減少0.03%;遠比房地產(chǎn)主業(yè)27.01%的毛利率要低。

“但今年大基建有望貢獻更大規模的利潤。”張玉良陳，綠地的大基建將會(huì )成為科技型的大基建，凈資產(chǎn)回報率將能實(shí)現8-15%。

張玉良認為，綠地的業(yè)務(wù)結構還是很有競爭力，“經(jīng)歷2015年和2016年的調整，2017年和2018年在持續穩步增長(cháng)。”

加快資金回流

眼下，綠地也在推進(jìn)銷(xiāo)售去化率和項目結轉。

張玉良在股東會(huì )上算了一筆賬，在截至目前6000多億已經(jīng)銷(xiāo)售了的貨值中，33%左右為已經(jīng)竣工的但并沒(méi)有結轉。

“有的項目的結算周期是有點(diǎn)長(cháng)。”張玉良表示，往往發(fā)生在定位高端的項目，或者規模大的社區，以及存在比較復雜問(wèn)題的項目。

從年報數據顯示，綠地2018年的回款率的確有所下降，為77%，在此前的2016年和2017年分別為79.4%、80%。

可行性的辦法就是要繼續推進(jìn)項目去化和結算。綠地今年拿下的上海董家渡項目是一個(gè)再好不過(guò)的案例。據時(shí)代周報記者了解，這個(gè)總建面近120平方米的巨無(wú)霸項目，預銷(xiāo)售金額約700億元，將在今年三季度率先推出商業(yè)和辦公部分，住部分爭取在年末進(jìn)入銷(xiāo)售。

按照張玉良當天對時(shí)代周報記者的介紹，項目已經(jīng)進(jìn)入全線(xiàn)施工狀態(tài)，此前尚未辦下來(lái)的相關(guān)文件已經(jīng)在近期內完成。

“期待成為綠地在上海的地標。”他首度對外表示，如果有特殊需要，自持部分或許能稍作降低，比如可以根據重大工程規定中，通過(guò)對整棟樓引進(jìn)大公司的方法進(jìn)行。

對于一些小股東對綠地為該項目提供擔保的一份議案投出了反對票，

“不用擔心這個(gè)項目的資金。”張玉良回應小股東們的憂(yōu)慮，綠地可以在這個(gè)項目上做到現金流的平衡。

對于張玉良而言，外界的質(zhì)疑對綠地而言是好事，“現在企業(yè)每天在奔跑式前進(jìn)，路上有風(fēng)有雨，風(fēng)雨兼程是常態(tài)。”

對話(huà)張玉良

Q：《時(shí)代周報》;A：張玉良

Q：怎么理解綠地的轉型?

A：企業(yè)轉型并不等同于去地產(chǎn)化。有的企業(yè)只是把房地產(chǎn)當做一個(gè)殼，這是經(jīng)營(yíng)的模式，而不是叫做去地產(chǎn)化。真正的去地產(chǎn)化是徹底放棄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

綠地做的是房地產(chǎn)+，圍繞綜合需求來(lái)進(jìn)行轉變，通過(guò)產(chǎn)業(yè)協(xié)同方式，也有經(jīng)營(yíng)的做法，但最終還是為了強化房地產(chǎn)主業(yè)。

繼續做房地產(chǎn)沒(méi)有什么不好的，中國有這么大的市場(chǎng)，也沒(méi)有任何一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)一樣能夠有30多家收入達1000億的企業(yè)。既然這樣，為什么不做好做精房地產(chǎn)。

Q：綠地的發(fā)展特色是什么?

A：綠地發(fā)展思路和其他企業(yè)還真不一樣。抓住國家政策機遇貫徹我們的戰略，這點(diǎn)，我認為把握得比較好。綠地希望把政策導向和市場(chǎng)規律結合起來(lái)，與各地政府實(shí)現共贏(yíng)。

特別是大基建板塊，綠地抓住了深化國有企業(yè)改革的基于，一夜時(shí)間之前就發(fā)展起來(lái)了。

不僅如此，公司去年推進(jìn)的“城際空間站”建設。綠地來(lái)負責建設好城市功能，不用政府的投資。這樣不僅得到了地方的支持，反過(guò)來(lái)綠地也能借助地方的力量。

再比如去年在服務(wù)進(jìn)口博覽會(huì )，綠地發(fā)展了貿易港，依靠國家品牌來(lái)進(jìn)行全球采購。既服務(wù)了國家戰略，又把商貿產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)了。

Q：認不認同綠地近兩年來(lái)在規模上已經(jīng)落后?

A：其實(shí)綠地在2017年和2018年保持了持續穩步增長(cháng)。綠地的業(yè)務(wù)結構是很有競爭力的，把城市功能、產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有機結合，這和其他企業(yè)差異很大。

我們對整個(gè)區域、城市的內生發(fā)展有整體要求，而不是單一追求今年建多少房子，明天就賣(mài)掉了。

總體來(lái)說(shuō)，綠地各方面保持良好，2018年公司交出了一份比較滿(mǎn)意的答卷，至少打85分以上吧。當然，綠地還會(huì )保持較好的增長(cháng)。今年將按照實(shí)現15-20%的目標增速前進(jìn)。

Q：既然這樣，為什么綠地的市值并不高?

A：因為產(chǎn)出和效益并不匹配，原因是多樣的。當然也存在綠地沒(méi)有做好工作的可能。其實(shí)綠地的資產(chǎn)回報率已經(jīng)接近18%。市值與現狀確實(shí)不符，做好企業(yè)的事情，加強市值管理，我期望能上去點(diǎn)。

Q：怎么看待2019年的房地產(chǎn)發(fā)展形勢?

A：大基調應該會(huì )是穩中有降，不過(guò)市場(chǎng)空間仍然很大。

關(guān)鍵是結構化、區域化差異會(huì )變得更加明顯。一些地區會(huì )成長(cháng)很快，一些地區可能成長(cháng)不起來(lái)了。省會(huì )城市主要看政策和行政手段，政策一旦有松動(dòng)，市場(chǎng)馬上會(huì )上來(lái)。

具體到一二線(xiàn)城市，一城一策，以地方政府為準。省會(huì )城市和二線(xiàn)城市應該會(huì )有一些松動(dòng)。核心城市不一定能放松，一線(xiàn)城市放松的可能性幾乎沒(méi)有。

當然，這段時(shí)間社會(huì )的資金成本、特別是債券成本明顯降低了，這點(diǎn)反映到實(shí)體企業(yè)還需要一定的周期。

來(lái)源:同花順財經(jīng)

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

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