土地使用權出讓?zhuān)�是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權的法律途徑有：出讓、劃撥、轉讓。

　　一、以出讓方式取得國有土地使用權

　　1、內涵：土地使用權出讓?zhuān)�是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　2、出讓方式：招標、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議。

　　3、年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè )用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

　　(一)以招標拍賣(mài)掛牌方式出讓土地使用權

　　招標拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權范圍：

　　(1)供應商業(yè)、旅游、娛樂(lè )、工業(yè)用地和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地;

　　(2)其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的;

　　(3)劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實(shí)行招標拍賣(mài)掛牌出讓的;

　　(4)劃撥土地使用權轉讓?zhuān)�《國有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實(shí)行招標拍賣(mài)掛牌出讓的;

　　(5)出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實(shí)行招標拍賣(mài)掛牌出讓的;

　　(6)法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。

　　(二)以協(xié)議方式取得國有土地使用權

　　(1)協(xié)議出讓國有土地使用權范圍

　　出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓?zhuān)�方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

　　a、供應商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅、工業(yè)用地等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的;

　　b、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協(xié)議出讓?zhuān)��?jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地計劃決定書(shū)》、《國有土地租賃合同》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開(kāi)出讓的除外;

　　c、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓?zhuān)��?jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權重新公開(kāi)出讓的除外;

　　d、出讓土地使用權人申請續期，經(jīng)審查準予續期的，可以采用協(xié)議方式。

　　(2)禁止性規定

　　a、以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價(jià)。

　　b、協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關(guān)稅費之和，有基準地價(jià)的地區，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級別基準地價(jià)的70%。低于最低價(jià)時(shí)國有土地使用權不得出讓。

　　二、以劃撥方式取得國有土地使用權

　　1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢(qián)購買(mǎi)土地使用權，而是經(jīng)國家批準其無(wú)償的、無(wú)年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

　　2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒(méi)有使用期限的限制。雖然 無(wú)償取得劃撥土地使用權沒(méi)有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無(wú)償收回劃撥土地使用權，并可依法出讓。因城市建設發(fā)展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無(wú)償收回，并可依法出讓。無(wú)償收回劃撥土地使用權的，其地上建筑物和其他附著(zhù)物歸國家所有，但應根據實(shí)際情況給予適當補償。

　　3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關(guān)用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地;(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經(jīng)主管部門(mén)登記、核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證。

　　4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，領(lǐng)有土地使用權證，地上建筑物有合法產(chǎn)權證明，經(jīng)當地政府批準其出讓并補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒(méi)收其非法收入，并根據其情節處以相應罰款。

　　三、以轉讓方式取得國有土地使用權

　　1、內涵：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著(zhù)物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱(chēng)為轉讓人，接受土地使用權的一方稱(chēng)為受讓人。

　　2、轉讓方式：包括出售、交換和贈與等。

　　3、禁止性規定：未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

　　4、年限：土地使用者通過(guò)轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　5、 “房地一并轉移”：土地使用權轉讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著(zhù)物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著(zhù)物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權時(shí)，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓?zhuān)�但地上建筑物、其他附�?zhù)物作為動(dòng)產(chǎn)轉讓的除外。

　　6、土地使用權轉讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買(mǎi)權。土地使用權轉讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

（文章摘自2016年7月25日《華律網(wǎng)》）

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

國有土地使用權出讓