這事要從2004年初說(shuō)起。為了生意上的便利，在當年，老周與當時(shí)安鄉縣某鄉鎮的糧管站負責人老張協(xié)商“購買(mǎi)”站內的房屋及土地事宜。

 

　　由于該糧管站內的房屋及土地均屬?lài)�有資產(chǎn)，老張便明確告知老周，自己無(wú)權辦理房產(chǎn)證及土地證的過(guò)戶(hù)手續，而且如果一旦國有資產(chǎn)進(jìn)行處置，老周可以報名參與拍賣(mài)，轉讓款可作為預付款，多退少補。

 

　　老周同意了。隨后，老張代表該糧管站與老周簽訂了《地基轉讓協(xié)議書(shū)》。老周在支付轉讓款5.8萬(wàn)元后，老張便將糧管站內的房屋及土地交付給了老周。

 

　　2014年初，在安鄉縣國有資產(chǎn)集中清理過(guò)程中，糧管站的主管部門(mén)發(fā)現該事實(shí)，主張收回房屋及土地，但老周認為自己已花錢(qián)購買(mǎi)且已使用多年，不同意返還，遂引發(fā)爭議。

 

　　案件進(jìn)展

 

　　主管方狀告老周，協(xié)議是否有效成焦點(diǎn)

 

　　房屋主管方多次要求老周騰退房屋未果后，無(wú)奈之下，房屋主管方將老周告上了法庭。

 

　　安鄉縣人民法院受理了此案。

 

　　庭審中，該轉讓協(xié)議是否有效成為雙方爭議的焦點(diǎn)之一，根據當時(shí)協(xié)議第2條的約定，“……乙方在付清全部轉讓現金后即擁有糧店所屬的土地使用權及現有建筑物的所有權……”該房產(chǎn)的主管方認為，根據合同法第52條的規定，應認定為協(xié)議無(wú)效。對此，老周承認，從法律角度上來(lái)說(shuō)轉讓協(xié)議是無(wú)效的，同意房產(chǎn)主管方收回土地和房屋，但其應當退還自己的轉讓款。

 

　　但是，房產(chǎn)的主管方認為，據查，當年為了促成轉讓成功，老張與老周在向自己匯報時(shí)，是以租賃名義上報，已付的款項應視為其上報的內容，作為租金，不予返還。

　　案件判決

　　轉讓協(xié)議無(wú)效，轉讓款依法返還

 

　　這份轉讓協(xié)議究竟有效嗎?

 

　　安鄉縣人民法院審理此案后認為，根據《合同法》第52條第(五)項規定，違反法律、行政法規的強制性規定，合同無(wú)效。

 

　　老周與老張在明知該房屋及土地系國有資產(chǎn)的情況下，擅自簽訂協(xié)議將其轉讓?zhuān)�違反了《國有資產(chǎn)管理法》中有關(guān)國有資產(chǎn)轉讓程序的規定，該協(xié)議依法應屬無(wú)效。

 

　　而根據《合同法》第58條規定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任。

 

　　據此，安鄉縣法院認為，老周與老張當年簽訂的地基轉讓協(xié)議無(wú)效，老周依據該協(xié)議而占有的房屋及土地依法應當返還給房產(chǎn)主管方，房產(chǎn)主管方收取的5.8萬(wàn)元轉讓款亦應當返還給老周。

 

　　至于該房產(chǎn)主管方提出的，這5.8萬(wàn)元是租金的辯稱(chēng)，法院認為，從轉讓協(xié)議及收款收據來(lái)看，雙方確立的法律關(guān)系為買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系而非租賃合同關(guān)系，故對該房產(chǎn)主管方的辯稱(chēng)意見(jiàn)不予支持。

 

　　說(shuō) 法

 

　　購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)需謹慎，簽訂協(xié)議應依法

 

　　在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)方一定要對不動(dòng)產(chǎn)權屬認真審查，最好到房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)，在確認賣(mài)方享有所有權后再簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。

 

　　而且，根據《合同法》的規定，如合同雙方當事人一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì )公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定。有上述情況之一的，合同都屬無(wú)效合同。

 

　　另外，國有資產(chǎn)不能私下買(mǎi)賣(mài)，如轉讓協(xié)議被確認無(wú)效，經(jīng)濟損失是小，嚴重者要承擔刑事責任。

 

　　(文章摘自2016年07月13日《常德晚報》 作者：譚明 通訊員 夏江霞 顧關(guān))

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

國有資產(chǎn)轉讓