當前，隨著(zhù)中央《國企改革三年行動(dòng)方案(2020—2022年)》的出臺，全國上下、各級各類(lèi)國企改革工作已全面展開(kāi)，國有企業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)嶄新階段。國資監管和國企經(jīng)營(yíng)中有一項重要基礎性工作，即資產(chǎn)評估，是我們都繞不開(kāi)的關(guān)鍵環(huán)節。

筆者并不是資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人士，但在長(cháng)期從事國資國企管理工作、在委托專(zhuān)業(yè)機構開(kāi)展評估、在運用資產(chǎn)評估結論報告過(guò)程中，切身體會(huì )到其中還存在一些問(wèn)題和誤區。本文即來(lái)談?wù)剬�國資監督和國企經(jīng)營(yíng)中開(kāi)展資產(chǎn)評估工作的幾點(diǎn)認識。

一、資產(chǎn)評估為決策提供參考，不應成為決策的擋箭牌

資產(chǎn)評估行為一般是指評估機構及專(zhuān)業(yè)人員根據委托，按照國家法律法規及相關(guān)準則，依照規定的程序、選擇適當的價(jià)值類(lèi)型、運用科學(xué)的方法，對不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或其他經(jīng)濟權益，進(jìn)行分析、評定、估算，最終形成評估結論、出具評估報告。企業(yè)等市場(chǎng)經(jīng)濟主體的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權糾紛、財產(chǎn)抵押等行為，一般都會(huì )應用到資產(chǎn)評估結論報告。概括起來(lái)，資產(chǎn)評估大致有以下三方面作用。

一是咨詢(xún)作用。評估結論可以為資產(chǎn)交易行為提供專(zhuān)業(yè)化的估價(jià)意見(jiàn)，雖然意見(jiàn)本身并無(wú)強制執行效力，但可以作為當事人要價(jià)、出價(jià)的參考。因此，資產(chǎn)評估是一種專(zhuān)業(yè)的技術(shù)咨詢(xún)活動(dòng)，在國際上也被廣泛采用。

二是鑒證作用。資產(chǎn)評估是鑒別和舉證的過(guò)程，鑒別即專(zhuān)業(yè)人員依據專(zhuān)業(yè)原則對資產(chǎn)交易的現時(shí)價(jià)格做出獨立判斷;舉證即為鑒別結論提供理論和事實(shí)支撐，做到言之有理、持之有據。鑒別和舉證將共同為資產(chǎn)交易行為提供價(jià)值參考依據。

三是管理作用。資產(chǎn)評估已被大量應用于國有資產(chǎn)管理工作中，這是我國公有制所特有的。長(cháng)期以來(lái)，資產(chǎn)評估在促進(jìn)社會(huì )資源優(yōu)化配置、幫助產(chǎn)權主體維護合法權益、加強資產(chǎn)交易行為的國際化和標準化方面，均發(fā)揮了重要作用。

中國的資產(chǎn)評估事業(yè)從無(wú)到有，伴隨著(zhù)改革開(kāi)放產(chǎn)生、發(fā)展、壯大，無(wú)論是行業(yè)規范建設、從業(yè)人員規模，還是理論和實(shí)務(wù)，現在都已走在世界前列!特別是在國資監管和國企經(jīng)營(yíng)中，資產(chǎn)評估發(fā)揮了重要作用，成為維護國有資產(chǎn)安全、實(shí)現國有資產(chǎn)保值增值的有效手段。正因為如此，各級國資監管部門(mén)、國企上級出資人都對開(kāi)展資產(chǎn)評估工作、運用資產(chǎn)評估結論報告有明確的要求和規定。

但現在有一種不良傾向：就是過(guò)分依賴(lài)評估結論、片面夸大資產(chǎn)評估的作用，甚至將資產(chǎn)評估結論報告作為資產(chǎn)交易行為主要的、乃至唯一的依據，忽略了交易雙方的意愿、市場(chǎng)經(jīng)濟的規律。這當然是不恰當的!資產(chǎn)評估行為本質(zhì)上只是一種咨詢(xún)活動(dòng)，資產(chǎn)評估結論報告所具有的主要還是參考價(jià)值，不應在資產(chǎn)交易行為中起主導作用。

例如，如果國企要投資購買(mǎi)一項資產(chǎn)、做了資產(chǎn)評估，假設估值1億元。我們決不能僅用1億元的估值簡(jiǎn)單替代投資行為的可行性研究。這是因為，評估結論只反映該資產(chǎn)在評估基準日時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、而且只是“一家之言”，如果我們依此決策、操作1億元投資，未來(lái)在一個(gè)較長(cháng)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期里根本無(wú)法確保這項投資能夠有足額的回報，以及將經(jīng)營(yíng)減值的風(fēng)險控制在最小程度�？傊�，對于1億元投資決策，還是應該依托全面、深入、細致的可行性研究。

再如，如果國企對外出售自己的一項資產(chǎn)、也做了資產(chǎn)評估，仍假設估值1億元。我們在市場(chǎng)交易中如果堅守1億元底價(jià)，投資人未必會(huì )認可、交易就存在失敗的風(fēng)險。因為評估機構及專(zhuān)業(yè)人員畢竟是個(gè)性化主體，雖然他們依據專(zhuān)業(yè)原則和技術(shù)標準形成1億元的估值，但這不代表投資人看法、更不能代表市場(chǎng)共識。而且，大多數投資人會(huì )從投資價(jià)值類(lèi)型出發(fā)對資產(chǎn)估值做出判斷，也會(huì )做投資可行性研究，如果市場(chǎng)中的投資人普遍不認同1億元的估值、資產(chǎn)交易就很難成功。

究其原因，是改革開(kāi)發(fā)40年來(lái)，我國的社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟處于探索階段，特別是在國企改革、國資監管領(lǐng)域，很多工作需要突破禁區、打開(kāi)局面，需要責任人的擔當作為，這就特別需要資產(chǎn)評估發(fā)揮作用!一方面，資產(chǎn)評估的量化結論為國有資產(chǎn)管理者提供了決策依據、減輕了決策的責任壓力;另一方面，開(kāi)展資產(chǎn)評估的要求也為國有資產(chǎn)交易行為設置了底線(xiàn)紅線(xiàn)，防范了很多風(fēng)險。以上這些好的作用，逐步強化了大家對資產(chǎn)評估的依賴(lài)，漸漸讓我們忽視了資產(chǎn)評估的初衷。

總之，我們的國資監管部門(mén)、國有企業(yè)可以重視資產(chǎn)評估結論報告，但始終不應忘記，資產(chǎn)評估僅是一種咨詢(xún)行為、評估結論僅起到參考作用。更不應該在主觀(guān)上為了推卸資產(chǎn)交易的決策責任，拿資產(chǎn)評估結論報告做決策的“擋箭牌”。

二、資產(chǎn)評估方法運用上，應更多參考收益法的結論

盡管資產(chǎn)評估僅是一種咨詢(xún)行為、起到參考作用，但還是應該努力讓資產(chǎn)評估結論報告盡可能還原資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，從而幫助我們更好地完成資產(chǎn)交易。這就需要運用不同的資產(chǎn)評估方法、進(jìn)行綜合分析。我國的資產(chǎn)評估，通過(guò)借鑒國際通行的做法，并按照分析原理和技術(shù)路線(xiàn)的不同，一般采取三種基本類(lèi)型或稱(chēng)三種基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。

一是市場(chǎng)法。就是在資產(chǎn)市場(chǎng)中尋找被評估資產(chǎn)的替代品及其市場(chǎng)價(jià)格，再通過(guò)比較替代品與被評估資產(chǎn)的差異，適當調整價(jià)格，估出資產(chǎn)價(jià)值來(lái)。該方法資料直接來(lái)源于市場(chǎng)，因此較為簡(jiǎn)單、有效，其應用的前提是必須有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)上的交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類(lèi)似資產(chǎn)的價(jià)格就越容易獲得，評估結論也就越準確。二是收益法。就是先估計被評估資產(chǎn)的未來(lái)預期收益，再通過(guò)合理確定的折現率或資本化率，折算資產(chǎn)現值，估出資產(chǎn)價(jià)值來(lái)。該方法在我國多應用于企業(yè)整體評估、技術(shù)型資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)評估，其應用的前提是資產(chǎn)能夠為資產(chǎn)的所有者帶來(lái)收益，即資產(chǎn)有可以量化的長(cháng)期凈利潤、凈現金流，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟的基本要求，因此它在國際上的應用最普遍。三是成本法。就是預設在現實(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)、功能相同的被評估資產(chǎn)，并在重置成本中相應扣減實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟性陳舊貶值，估出資產(chǎn)價(jià)值來(lái)。該方法需要用評估資產(chǎn)的全部重置成本減去各項價(jià)值損耗，最終獲得現狀成本，其應用的前提是評估資產(chǎn)必須是可以再生的，而且未來(lái)購買(mǎi)者在意向上應是不改變資產(chǎn)的原來(lái)用途的。對于上述三種資產(chǎn)評估方法的選擇使用，原則說(shuō)法是：不同的評估目的決定評估方法的選擇，比如以公開(kāi)出售為目的的市場(chǎng)價(jià)值、以特定投資者投資為目的的投資價(jià)值、以企業(yè)清算為目的的清算價(jià)值等，對應這些價(jià)值類(lèi)型，資產(chǎn)評估方法的選擇會(huì )有所不同�！吨腥A人民共和國資產(chǎn)評估法》也有規定，一般應當選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結論。

我們一些國資管理部門(mén)、國有企業(yè)，以往在實(shí)踐中常采取簡(jiǎn)便操作，就是在資產(chǎn)評估過(guò)程中選擇兩種方法，并形成兩個(gè)以上的初步結論，之后，如果是以出售資產(chǎn)為目的，就選取價(jià)格高的評估結論;如果是以投資資產(chǎn)為目的，就選取價(jià)格低的評估結論。這種“簡(jiǎn)單粗暴”的做法當然是不妥當的!它雖規避了一些責任，但很容易造成資產(chǎn)交易失敗、相關(guān)教訓很多。

同樣，從評估機構及專(zhuān)業(yè)人員的方面來(lái)看，盡管他們都具有專(zhuān)業(yè)理論知識、對評估方法的運用有職業(yè)認知，但如果他們脫離了市場(chǎng)經(jīng)濟效益、效率這個(gè)根本基礎，單純地考慮評估方法的選擇和運用問(wèn)題，資產(chǎn)評估結論報告也容易不切實(shí)際。

個(gè)人認為，國有企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟主體，在開(kāi)展資產(chǎn)評估工作中應該尊重市場(chǎng)經(jīng)濟規律，同時(shí)，也因為國有企業(yè)所掌握的資產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，因此，收益法所獲得的評估結論，對于我們認識資產(chǎn)價(jià)值最有意義、對于我們決策事項最有幫助。具體來(lái)說(shuō)，對外出售一項資產(chǎn)，我們應更多考慮市場(chǎng)認可度，主要就是資產(chǎn)帶來(lái)的長(cháng)期凈利潤等收益;投資購買(mǎi)一項資產(chǎn)，就更應該專(zhuān)注于資產(chǎn)未來(lái)可以給我們帶來(lái)的利潤收益了。

雖然評估機構是兼顧各種評估方法、經(jīng)綜合分析形成最終的評估結論，但在具體操作中，作為委托方的國資管理部門(mén)和國有企業(yè)，還是要堅持以資產(chǎn)收益測算為基礎、更多地考慮收益法的評估結論，其它評估方法主要起到輔助、驗證的作用。

三、資產(chǎn)評估是一項系統工程，各環(huán)節的工作都要做好

盡管資產(chǎn)評估僅是一種咨詢(xún)行為、起到參考作用，但還是應該高度重視這項工作，特別是在國有資產(chǎn)管理領(lǐng)域，它對于規范國有資產(chǎn)交易行為、防止國有資產(chǎn)發(fā)生流失、監督國有企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，都發(fā)揮了重要作用。正因為如此，我國歷來(lái)都非常重視資產(chǎn)評估，2016年12月即頒布了《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》。

當然，如果我們認為，僅僅通過(guò)合理選擇評估方法、堅定使用資產(chǎn)評估結論報告，就可以規避資產(chǎn)交易行為的瑕疵、防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險，這就把問(wèn)題看簡(jiǎn)單了!資產(chǎn)評估是一項專(zhuān)業(yè)性、系統性工作，只有認真做好資產(chǎn)評估的每一個(gè)環(huán)節，才能使其發(fā)揮最大的作用。資產(chǎn)評估工作的過(guò)程非常重要，最終形成的資產(chǎn)評估結論報告僅是系統工程中的一個(gè)環(huán)節而已。

一是要選擇和確定好資產(chǎn)評估機構。公正性是資產(chǎn)評估的重要特性，就是要求評估機構的工作對于評估當事人具有獨立性，它服務(wù)于資產(chǎn)交易行為的需要、不是服務(wù)于相關(guān)業(yè)務(wù)的當事人。同時(shí)，評估機構也要善于從專(zhuān)業(yè)角度與當事人做溝通和交流。這些較高的要求，就需要委托方能夠優(yōu)選出公正、專(zhuān)業(yè)的評估機構來(lái)。這是我們做好資產(chǎn)評估的重要基礎。二是要嚴格監督資產(chǎn)評估的全過(guò)程。特別是涉及到國有企業(yè)、國有資產(chǎn)的評估事項，以往出現了一些資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員濫用評估職權、弄虛作假，對評估資產(chǎn)高估或低估以迎合委托方不合理要求的情況，給國有資產(chǎn)造成損失。為了避免這些問(wèn)題的發(fā)生，首先就需要公開(kāi)、透明地選聘評估機構;同時(shí)，上級部門(mén)也要注意做好對資產(chǎn)評估全過(guò)程的監督。

三是要全面深入地了解被評估資產(chǎn)。以往在資產(chǎn)評估中由于更多強調評估方法，對資產(chǎn)本身的認識和相關(guān)信息的收集不夠重視、不夠完整，導致資產(chǎn)評估結論報告出現一些誤差。這就需要委托方、受托評估機構緊密配合，全面、深入、準確地認識被評估資產(chǎn)，把資產(chǎn)存在的問(wèn)題挖出來(lái)、擺在面上，最終確保評估結論準確、為資產(chǎn)交易行為提供有力保障。四是要下力量解決資產(chǎn)的瑕疵問(wèn)題。特別是我們一些國有企業(yè)掌握的資產(chǎn)，因為以往經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題導致存在瑕疵，如賬實(shí)不符、證照不全、涉法涉訴等等，這些問(wèn)題被評估機構提出來(lái)，正是我們下決心解決的良機。這時(shí)，受托評估機構成為“出題方”、委托方變成“答題方”，只有做好答題、干凈徹底解決這些歷史遺留問(wèn)題，我們才能獲得準確的評估結論。

五是要在一定范圍內推動(dòng)資產(chǎn)評估信息的公開(kāi)。盡管很多時(shí)候資產(chǎn)評估結論報告是商業(yè)機密，但在國有資產(chǎn)評估中，特別是涉及國有出資人、國企職工利益時(shí)，也應該在一定范圍內公開(kāi)資產(chǎn)評估的相關(guān)信息，包括評估方法、評估參數、評估結論等等，這樣做有利于方方面面對資產(chǎn)評估過(guò)程的監督，從而確保不出現弄虛作假、損害國有資產(chǎn)利益的問(wèn)題。

六是要全面深入解讀、運用資產(chǎn)評估結論報告。資產(chǎn)評估是專(zhuān)業(yè)價(jià)值的咨詢(xún)行為和過(guò)程，資產(chǎn)評估結論報告是對評估過(guò)程的工作反映、是對評估過(guò)程及結論的系統表述。評估結論是在評估報告所載明的基本前提和假設條件下、基于基準日才成立的量化結果!但市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境是復雜的、市場(chǎng)是不斷變化的，我們不能只看評估結論，更應該全面解讀評估報告。

最后，特別強調一點(diǎn)，就是與資產(chǎn)評估緊密聯(lián)系的、后續的資產(chǎn)交易行為，應該堅持公開(kāi)市場(chǎng)交易的原則。在當前我國國有資產(chǎn)監管領(lǐng)域，公開(kāi)市場(chǎng)交易是一項基本要求，但也不是所有國有資產(chǎn)交易不可逾越的紅線(xiàn)。因此，我們需要形成一種自覺(jué)，即應以資產(chǎn)評估結論報告為基礎，切實(shí)堅持公開(kāi)市場(chǎng)交易、確保交易公正透明，這一點(diǎn)至關(guān)重要!

我們堅持公開(kāi)市場(chǎng)交易的目的，就是要通過(guò)市場(chǎng)手段進(jìn)一步發(fā)現資產(chǎn)價(jià)值、修正資產(chǎn)評估結論報告可能存在的偏差。上面提到，資產(chǎn)評估僅僅是一種咨詢(xún)行為、評估結論不對相關(guān)業(yè)務(wù)決策負責，真正要對資產(chǎn)交易行為負責的還是市場(chǎng)主體的決策者。因此，只有公開(kāi)、公正、透明的交易，才能夠最大限度地避免侵占國有資產(chǎn)、關(guān)聯(lián)交易、違規經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題的發(fā)生!

天津市濱海新區國資委苗青

2021年3月

來(lái)源:中國網(wǎng)地產(chǎn)

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

資產(chǎn)評估報告