第五條 被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

 

　　用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)，被征收房屋裝修、設備及附屬物價(jià)值評估等房屋征收涉及的其他價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)，應當與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。

　　第六條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數款、拖欠的建設工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

 

　　被征收房屋的價(jià)值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》及本辦法評估確定。

 

　　第七條 被征收房屋價(jià)值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

 

　　第八條 同一征收項目的房屋征收評估工作由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評估機構承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評估機構為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評估機構就評估對象、評估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術(shù)路線(xiàn)、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進(jìn)行溝通，統一標準。

 

　　第二章 被征收房屋價(jià)值評估方法

 

　　第九條 房屋征收評估應當根據評估對象和當地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對比較法、收益法、成本法、假設開(kāi)發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。

 

　　被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有較多交易的，應當選用比較法評估;被征收房屋或其類(lèi)似房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應當選用收益法評估;被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)沒(méi)有交易或交易很少，且被征收房屋或其類(lèi)似房地產(chǎn)沒(méi)有租金等經(jīng)濟收入的，應當選用成本法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開(kāi)發(fā)法評估，在建工程建設進(jìn)度以房屋征收決定公告之日的狀態(tài)為準。

 

　　可以同時(shí)選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

　

　　第十條 比較法評估時(shí)，一般應在與被征收房屋區域具有相同特征的同一區域、相鄰或臨近區域內搜集交易實(shí)例，并選取符合要求的不少于三個(gè)可比實(shí)例。選取可比實(shí)例后，應先統一其價(jià)格內涵和形式，建立價(jià)格比較基礎，之后再進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調整和房地產(chǎn)狀況調整。

 

　　第十一條 收益法評估時(shí)，應區分報酬資本化法和直接資本化法，并應優(yōu)先選用報酬資本化法。

 

　　第十二條 成本法評估時(shí)，應根據被征收房屋狀況和土地狀況，選擇房地合估路徑或房地分估路徑。

 

　　對于容積率小于1.0的非住宅房屋評估，優(yōu)先選用房地分估路徑，且設定容積率為1.0進(jìn)行土地重置成本評估。土地重置成本可采用比較法、成本法、基準地價(jià)修正法等方法進(jìn)行測算。采用成本法評估時(shí)，可優(yōu)先選用同區域或類(lèi)似區域內三個(gè)(含)以上土地一級開(kāi)發(fā)項目，獲取其已審定的征地拆遷費用、市政基礎設施建設費、前期費用、利息、利潤、稅費等相關(guān)成本費用，進(jìn)行分析比較后取值。

 

　　第十三條 對被征收房屋類(lèi)似、分布密集的成片房屋進(jìn)行評估，可先設定或選定標準房屋，根據實(shí)際情況采取適用的評估方法評估標準房屋市場(chǎng)價(jià)格，再對標準房屋市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行修正，求取被征收房屋價(jià)值。

 

　　第三章 成片住宅評估

 

　　第十四條 對于房屋類(lèi)似、分布密集的成片住宅房屋征收項目，可采用對住宅標準房屋市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行修正的評估路徑求取被征收住宅房屋價(jià)值。公式如下：

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