導語(yǔ)：房地產(chǎn)并購項目，實(shí)踐中一般采取資產(chǎn)轉讓和股權轉讓這兩種方式。不同的轉讓方式各自存在不同的法律風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)轉讓方式下的法律風(fēng)險，主要考察轉讓人是否取得了施工許可證，是否有具備了開(kāi)工條件的建設項目。已經(jīng)具備施工許可證和開(kāi)工條件的建設項目的，應根據轉讓合同與相關(guān)文件至房產(chǎn)管理部門(mén)履行土地使用權變更登記手續，并在30日內到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行備案。

 

　　房地產(chǎn)企業(yè)股權轉讓方式下，受讓方必須考慮房地產(chǎn)項目風(fēng)險和公司股權風(fēng)險雙重風(fēng)險。

 

　　1、注意股權變更應當獲得相應的批準手續。

 

　　股權收購程序是否具有合法性和有效性，關(guān)乎轉讓的成敗。企業(yè)涉及國有產(chǎn)權轉讓的，必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理機構的批準或決定，并在產(chǎn)權交易所內簽訂產(chǎn)權轉讓合同，由產(chǎn)權交易中心出具產(chǎn)權交割單后，才能正式辦理股權和工商變更登記手續。中外合資的項目公司，當股權發(fā)生變更時(shí)，企業(yè)還必須經(jīng)外經(jīng)委審批，確認投資主體發(fā)生改變，否則股權收購合同不能生效。

 

　　2、股權轉讓交易款的支付風(fēng)險。

 

　　由于房地產(chǎn)項目的股權轉讓涉及金額一般都非常龐大，交易款往往一般無(wú)法一次性付清，因此合同中應當明確股權收購的交割時(shí)間和方式。交易款支付與股權的交割一旦設計不合理，會(huì )使整個(gè)股權轉讓面臨失敗風(fēng)險，出讓方極有可能拿不到交易款，受讓方可能喪失股權。股權轉讓交易款的支付風(fēng)險，包括分期支付分批轉讓的法律風(fēng)險和先交割后支付的風(fēng)險。

 

　　3、注意目標房產(chǎn)項目規劃、建設是否合法。

 

　　無(wú)論并購采取何種方式，受讓人最終的目的是項目本身，因此需考察項目方案所涉及的細節問(wèn)題，包括房地產(chǎn)項目對周邊居民的日照影響，場(chǎng)地是否有利于組織施工、地下條件、用地性質(zhì)、土地使用年限、原來(lái)的設計結構等因素，還要注意房地產(chǎn)項目審批的手續是否完備以及是否有違法情形。

 

　　4、房地產(chǎn)項目公司以往經(jīng)營(yíng)的潛在風(fēng)險。

 

　　房地產(chǎn)項目公司以往是否存在違規經(jīng)營(yíng)，包括是否有偷稅漏稅的潛在納稅處罰風(fēng)險，董事會(huì )、股東會(huì )決議是否合法有效等，都有可能造成對房地產(chǎn)項目公司及負責人在經(jīng)濟上或非經(jīng)濟上的法律責任。雖然轉讓協(xié)議中一般約定受讓方對以往的經(jīng)營(yíng)不承擔責任，但受讓方收購股權后，稅務(wù)局等政府部門(mén)仍可以就以往經(jīng)營(yíng)的非合法性對收購后的房地產(chǎn)項目公司進(jìn)行處罰，收購方承擔了相應的處罰后，再對原股東進(jìn)行追償時(shí)，存在原股東已無(wú)力償還的風(fēng)險。

 

　　5、房地產(chǎn)項目公司的產(chǎn)權風(fēng)險

 

　　土地使用權或在建工程有可能存在被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權人查封的情況。因為股權轉讓不需要進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權的過(guò)戶(hù)，產(chǎn)權風(fēng)險相對隱性，因此作為受讓方必須審核房地產(chǎn)產(chǎn)權證內是否標注有他項權利的登記，并到房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)產(chǎn)權證的真偽。

 

　　6、注意了解房地產(chǎn)項目公司的潛在債務(wù)問(wèn)題。

 

　　房地產(chǎn)項目公司的債務(wù)，包括未披露的對外擔保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項等。受讓方收購股權后，必須承擔目標公司的債務(wù)責任。即使轉讓協(xié)議明確約定受讓方對目標企業(yè)被收購前形成的債務(wù)不承擔責任，但由于這種協(xié)議條款不能對抗善意的第三人，收購方只能在對外承擔了債務(wù)責任后再對原來(lái)的股東進(jìn)行追償。而這時(shí)原來(lái)股東的償債能力可能已經(jīng)沒(méi)有保證，從而使股權收購方無(wú)處追償。

 

　　7、轉讓協(xié)議明確辦理工商變更登記的法律責任。

 

　　實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生股權轉讓合同簽訂后，由于一方反悔拒絕提交相關(guān)文件，導致股東變更無(wú)法完成的情況，給受讓方造成巨大損失。為避免此類(lèi)情況的發(fā)生，并購企業(yè)應當在合同書(shū)中對辦理工商變更登記手續的法律義務(wù)和違約責任作明確約定。

（文章摘自2016年11月16日《江蘇俊哲律師事務(wù)所》）

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

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