開(kāi)發(fā)商以母公司股權換地不合邏輯。

 

　　前海三塊土地作價(jià)456億已偏高，挾之而獲得萬(wàn)科并成為第一大股東，更是不可思議，華潤寶能反對此重組方案在情理之中。

 

　　為何不用現金收購?譚華杰說(shuō)：“假如讓我們選擇，我們當然愿意用現金去買(mǎi)，但要做成這單交易總得要交易對手答應吧?如果用現金的話(huà)，我相信交易對手不可能會(huì )同意。”

 

　　地鐵集團成立以來(lái)，深圳市政府累計注入的土地作價(jià)366.4846億。如果把這些土地轉手賣(mài)掉，深圳市政府不會(huì )直接拍賣(mài)嗎?所以深圳地鐵集團不能賣(mài)地，只能自營(yíng)或以土地作價(jià)入股，大家心知肚明。

 

　　“寶萬(wàn)之爭”后萬(wàn)科管理層“病急亂投醫”，難免被“趁火打劫”。

 

　　萬(wàn)科用股票換取土地開(kāi)發(fā)權完全是出于王石團隊的私心。其出發(fā)點(diǎn)不是上市公司長(cháng)遠利益，而是個(gè)人的榮辱進(jìn)退。萬(wàn)科管理層執意用上市公司20.65%股票換三塊地，大幅稀釋現有股東權益，從而達到更換到“友好的第一大股東”的真實(shí)目的。

 

　　深圳地鐵集團的利益應當綁定于三塊土地的項目開(kāi)發(fā)而不是直接入股上市公司萬(wàn)科。

 

　　假如前海三塊土地開(kāi)發(fā)收益不及預期，到2027年累計只賺400億，而萬(wàn)科凈利潤保持了10%以上的增速，到2027年凈利潤累計達4000億。深圳對萬(wàn)科的利潤貢獻率只有10%，卻按股比享受了20%的股東權益。

　　反之，也是成立的，總之，萬(wàn)科、深圳地鐵總有一方要“吃虧。

 

　　最好的方式是成立合資公司，深圳地鐵出地，萬(wàn)科負責開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，各持合資公司50%股份。即與項目捆綁而非與上市公司捆綁。

 

　　只出三塊地，成為萬(wàn)科第一大股東，深圳地鐵集團的價(jià)值何在?這三塊地值嗎?

 

　　資料顯示，招商局集團在前海共有78宗地，占地3.9平方公里，約為前�？傆玫孛娣e的四分之一。中集集團、西部物流合計占地約0.9平方公里。這些土地一旦“土地變性”、“補交費用”用于商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)，對土地一級市場(chǎng)的壓力非同小可。所以，土地價(jià)值的彈性很大。

 

　　(5)土地價(jià)值的討論

 

　　公司不擁有土地所有權，對于房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估時(shí)沒(méi)有考慮土地所有權價(jià)值;報價(jià)也沒(méi)有考慮土地使用權年限、到期價(jià)值的處理，純粹是把土地使用權當成土地所有權操作的。

 

　　另外，房地產(chǎn)資本化的貸款利息通常不符合資產(chǎn)定義和資產(chǎn)確認條件，房子的公允價(jià)值要少一大塊資本化的貸款利息，對此應考慮減值。在考慮可收回金額的未來(lái)使用中現金流量現值時(shí)，也應消除土地使用權價(jià)值差的影響，否則很可能高估借款費用資本化后房地產(chǎn)的價(jià)值。房子的公允價(jià)值需要排除土地所有權增值和土地價(jià)值差的影響。大致估計房地產(chǎn)所謂的公允價(jià)值累計變動(dòng)收益中至少有三分之一應該是土地所有權的增值。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

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