合伙人、部門(mén)經(jīng)理：260-2600元/人•小時(shí);

 

　　注冊評估師：200-2000元/人•小時(shí);

 

　　助理人員：100-1000元/人•小時(shí)。

 

　　七、資產(chǎn)評估案例

 

　　(注：文中數據來(lái)自萬(wàn)科公告和網(wǎng)絡(luò ))

　　萬(wàn)科控制權之爭，此誠“危急存亡之秋” ，萬(wàn)科管理層匆忙出臺“重組方案”,這是自救行為，但里邊有許多瑕疵。

 

  　我們從盡調和資產(chǎn)評估角度來(lái)分析這個(gè)重組方案存在的漏洞。

 

　　1、重組方案

 

　　根據萬(wàn)科6月18日公告：公司擬以15.88元價(jià)格(即萬(wàn)科A股停牌前60個(gè)交易日的93.6%。萬(wàn)科A停牌前一日收盤(pán)價(jià)24.43元，)向地鐵集團發(fā)行8.7億股A股購買(mǎi)地鐵集團持有的前海國際100%股份，交易價(jià)格456.13億。通過(guò)本次交易公司將獲得前海樞紐項目、安托山項目?jì)蓚�(gè)處于核心位置的大型項目，總計容建筑面積181.14萬(wàn)平方米，其中，前海樞紐項目127.81萬(wàn)平方米，安托山項目53.33萬(wàn)平方米。

 

　　2、地鐵集團的前世今生

 

　　1998年6月23日，深圳市地鐵有限公司成立(據地鐵集團網(wǎng)站介紹成立于1998年7月31日)，注冊資金10億，由深圳市財政注資，上級單位為深圳市投資管理公司。

 

　　2005年4月，深圳地鐵公司上級單位變更為深圳市國資委。

 

　　2009年4月，更名為“深圳市地鐵集團有限公司”(簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳地鐵集團”)。

 

　　2014年2月，經(jīng)過(guò)歷次增資的深圳地鐵集團注冊資本達到240億元，其中72.13億為資本投入，167.87億為土地使用權作價(jià)。

 

　　2016年1月，深圳市國資委注入1億元資金及作價(jià)106.7186億的土地。

 

　　2016年3月12日，萬(wàn)科與深圳地鐵集團簽署戰略合作備忘錄：深圳地鐵集團將向“目標公司”(前海國際)注入地鐵上蓋物業(yè)項目;萬(wàn)科以發(fā)行新股的方式收購“目標公司”。預計交易規模介于人民幣400億元至600億元之間。這個(gè)金額剛好可以換取當上“萬(wàn)科第一大股東”所需的股票。收購和交易目的是引入“親王(王石)”的第一大股東，支持王石團隊繼續控制萬(wàn)科。

 

　　2016年5月24日，深圳市國資委注資91.896億，全部以土地作價(jià)，即宗地號為T(mén)407-0026、T407-0027和T407-0028的三塊土地的使用權。為本次重大資產(chǎn)重組量身定做。

 

　　其中T407-0026、T407-0027兩塊地被作價(jià)注入全資子公司“前海國際”。至此，“前海國際”注冊資本達236.296億，除4000萬(wàn)現金其余均以土地作價(jià)。

 

　　深圳地鐵集團經(jīng)營(yíng)范圍：城市軌道交通項目的投融資、建設運營(yíng)、開(kāi)發(fā)和綜合利用等。地鐵的建設與運營(yíng)是其主業(yè)，房地產(chǎn)其實(shí)是副業(yè)。

 

　　截至2016年一季度，集團注冊資本金241億元，總資產(chǎn)2385億元，凈資產(chǎn)1526億元，資產(chǎn)負債率36%。

 

　　地鐵集團完成深圳軌道交通一二期工程1、2、3、5號線(xiàn)及4號線(xiàn)一期工程總計163公里線(xiàn)路的建設工作。

 

　　目前，集團物業(yè)開(kāi)發(fā)在建項目10個(gè)，規劃建筑面積約380萬(wàn)平米，已實(shí)現6個(gè)項目入市銷(xiāo)售，累計銷(xiāo)售超180億元。

 

　　3、“土地”定價(jià)基礎

 

　　6月22日深交所向萬(wàn)科發(fā)函詢(xún)問(wèn)“注入地塊兒的作價(jià)差異”、“地塊估值合理性”、“增發(fā)股票定價(jià)”等問(wèn)題。其中注入土地的定價(jià)是最核心的問(wèn)題。

圖片來(lái)源：找項目網(wǎng)

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