1995年頒布的《成品油市場(chǎng)管理暫行辦法(1995，失效)》使得我國民營(yíng)加油站由此前的“堅決取締”到“經(jīng)地市級經(jīng)貿委審批即可新建加油站”，民營(yíng)加油站正式擁有了合法地位。此后2001年至2004年期間，國家又頒布了系列法規，嚴格控制除石油、石化兩大集團外的其他企業(yè)新建加油站;直至2005年《成品油市場(chǎng)管理暫行辦法(2005，失效)》頒布，我國在立法上才放開(kāi)對社會(huì )各類(lèi)投資主體參與投資建設加油站的審批，不再限制加油站的建設單位只能是兩大國有石油集團。2007年頒布的《成品油市場(chǎng)管理辦法》規定國家對成品油經(jīng)營(yíng)實(shí)行許可制度，由省級以上商務(wù)主管部門(mén)對加油站經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監督管理。

隨著(zhù)國家對成品油市場(chǎng)政策的逐步放開(kāi)，民營(yíng)企業(yè)建設經(jīng)營(yíng)加油站業(yè)務(wù)逐漸增多，民營(yíng)加油站逐步發(fā)展壯大，與此相對應加油站投資并購業(yè)務(wù)也逐漸活躍起來(lái)。由于加油站的建設周期長(cháng)、投資相對較大、建設及經(jīng)營(yíng)證照繁雜，使得加油站零售經(jīng)營(yíng)行業(yè)充斥著(zhù)諸多法律風(fēng)險，如果投資人在收購前未對加油站投資建設、運營(yíng)等做全面了解，后續可能會(huì )引發(fā)巨大的法律糾紛。為了規避加油站運營(yíng)及投資失敗的法律風(fēng)險，各類(lèi)投資主體在新建或通過(guò)并購等方式收購加油站前會(huì )委托專(zhuān)業(yè)機構對擬建或擬并購加油站開(kāi)展盡職調查。

一、加油站建設及運營(yíng)基本流程

在對加油站開(kāi)展盡職調查之前，我們首先要對加油站的建設及運營(yíng)所需基本證照的辦理流程有所了解，如下圖，新建并運營(yíng)一個(gè)加油站一般要經(jīng)過(guò)如下流程：

如上圖，加油站建設及運營(yíng)涉及諸多流程，需要協(xié)調商務(wù)、國土、規劃、建設、安監、消防、環(huán)保等諸多政府部門(mén)資源，同時(shí)加油站基本運營(yíng)證照的辦理過(guò)程中亦涉及安監、商務(wù)、工商、稅務(wù)、質(zhì)監、消防、交通等眾多政府部門(mén)。如無(wú)專(zhuān)業(yè)人士把關(guān)，在投資并購加油站時(shí)極易出現投資失誤。

二、加油站并購盡職調查實(shí)務(wù)探析

區別于一般資產(chǎn)并購，在對加油站展開(kāi)盡職調查之前，投資人首先需要向交易相對方了解加油站的歷史背景，便于下一步前往土地管理部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)、規劃部門(mén)，充分核實(shí)并分析加油站目前的資產(chǎn)權屬情況、城鎮規劃、拆遷風(fēng)險等，初步評估交易時(shí)的法律風(fēng)險。隨后梳理完交易相對方提供的相關(guān)材料，對加油站從建設到運營(yíng)的情況有一定了解后，投資人需前往加油站現場(chǎng)，實(shí)地考察加油站坐落位置、城鎮規劃、所在路段、道路開(kāi)口、用水用電、拆遷風(fēng)險、加油設備設施、經(jīng)營(yíng)證照有效性等情況，確保加油站合法、合規建設和運營(yíng)。完成現場(chǎng)考察后，由于加油站坐落土地的規劃情況及拆遷風(fēng)險與政府政策密切相關(guān)，變化性強且不透明性高，投資人還需前往國土、規劃、建設等政府部門(mén)對此做進(jìn)一步核查。具體而言，投資人在收購加油站時(shí)，需重點(diǎn)關(guān)注如下幾個(gè)方面：

(一)交易相對方主體及履約能力

在對加油站進(jìn)行了解前，投資人首先需要對交易相對方主體資格及履約能力進(jìn)行調查，避免交易相對方存在主體資格不適格及欠缺履約能力的風(fēng)險。投資人需全面了解交易相對方的主體資格，包括其組織形式、成立時(shí)間、注冊資本、法定代表人/負責人、注冊地址、經(jīng)營(yíng)期限、經(jīng)營(yíng)范圍等，以及交易相對方是否存在被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄或嚴重違法企業(yè)名錄、失信被執行人名單，存在行政處罰或其他聯(lián)合懲戒信息等，確保對方具備本次交易所需的民事權利能力及行為能力，不存在有根據法律、行政法規應當終止的情形。同時(shí)，投資人還需要對交易相對方及其股東個(gè)人資信進(jìn)行調查，包括債權債務(wù)、融資征信、抵押擔保情況、涉稅務(wù)、訴訟、強制執行、行政處罰等方面的征信情況，確保交易相對方有完成本次交易必要的履約能力。

(二)加油站主體資格及主要營(yíng)業(yè)執照

1、加油站工商登記

投資人需對加油站的股權結構、產(chǎn)權歸屬情況進(jìn)行全面的了解，以此確定本次收購的簽約主體。實(shí)務(wù)中一般采取有限公司或有限公司分公司來(lái)運營(yíng)加油站，因此，投資人需赴加油站的注冊登記的工商行政管理局，調取其工商基本信息，了解核查加油站的權屬及存續情況。

2、主要經(jīng)營(yíng)證照

《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準證書(shū)》、《危險化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證》作為加油站新建審批流程最終輸出成果，是加油站開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)必不可少的證照， 上述證照的真實(shí)、有效性直接關(guān)系著(zhù)加油站能否對外營(yíng)業(yè)。因此，《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準證書(shū)》和《危險化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證》是加油站并購交易的重點(diǎn)，投資人需核查前述兩個(gè)證照是否在有效期限內、是否按期辦理年檢、年檢是否連續等。具體而言，投資人需赴商貿部門(mén)了解加油站行業(yè)的行業(yè)規劃，核實(shí)加油站《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準證書(shū)》的辦理情況，核實(shí)其真偽及年檢情況;同時(shí)還需赴安監部門(mén)，核實(shí)加油站《危險化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證》的辦理情況，核實(shí)其真偽及年檢情況，確保加油站后續運營(yíng)有合法、合規的資質(zhì)。針對尚未取得《成品油零售經(jīng)營(yíng)批準證書(shū)》的加油站，投資人還需走訪(fǎng)相關(guān)政府部門(mén)核查加油站坐落位置是否有加油站布點(diǎn)規劃，是否在“十三五”發(fā)展規劃范圍內，是否取得省級商務(wù)部門(mén)的立項批復等要素，判斷加油站未來(lái)取得該項證照的可能性。

3、消防設計及驗收

因加油站油品屬于易燃易爆危險品，消防安全隱患屬于經(jīng)營(yíng)中需防范的首要風(fēng)險。根據《消防法》第十三條之規定，“國務(wù)院住房和城鄉建設主管部門(mén)規定應當申請消防驗收的建設工程竣工，建設單位應當向住房和城鄉建設主管部門(mén)申請消防驗收。前款規定以外的其他建設工程，建設單位在驗收后應當報住房和城鄉建設主管部門(mén)備案，住房和城鄉建設主管部門(mén)應當進(jìn)行抽查。依法應當進(jìn)行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用;其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用。”投資人在收購加油站前需對加油站消防設計及驗收做全面了解，確保加油站建筑可以投入使用。

(三)加油站各項批準文件和經(jīng)營(yíng)證照

因油品零售行業(yè)的特殊性，加油站建成及運營(yíng)需取得商務(wù)、國土、規劃、建設、安監、消防、環(huán)保等諸多部門(mén)的許可文件及相關(guān)證照，投資人需結合目前法律規定及各地具體政策，梳理出目前加油站已經(jīng)取得以及正常經(jīng)營(yíng)尚需取得各項批準文件和經(jīng)營(yíng)證照，明確法律風(fēng)險，根據具體情況在交易文件中設置違約責任，確認接受加油站后不會(huì )因為缺少必要證照被政府部門(mén)處罰或影響正常經(jīng)營(yíng)。根據本項目團隊多年實(shí)務(wù)經(jīng)驗，加油站建成及運營(yíng)一般需要如下批準文件和經(jīng)營(yíng)證照：

(四)加油站土地及規劃情況

1、加油站土地權屬及權利受限

從最初省級商務(wù)部門(mén)確定年度計劃起，到后續政府批準建設用地建設建成經(jīng)營(yíng)，加油站建設及運營(yíng)從始至終都與土地問(wèn)題分不開(kāi)，因此加油站收購中土地情況是投資人需要提前核查的重點(diǎn)。對于加油站土地的核查，首先需要明確加油站坐落土地的土地性質(zhì)，目前實(shí)務(wù)中加油站用地一般分為三種：(1)國有建設用地使用權出讓取得;(2)國有劃撥用地取得;(3)受讓或者租賃其他主體的土地使用權，不同類(lèi)型用地類(lèi)型核查關(guān)注點(diǎn)及法律風(fēng)險存在區別。

如果是國有建設用地使用權出讓?zhuān)�投資人首先需核查土地招拍掛文件、土地出讓合同、土地出讓金及契稅的繳納情況、國有土地使用證的取得情況等，確認土地使用權的取得是否有瑕疵;接著(zhù)還需要赴國土資源部門(mén)核實(shí)土地使用權權屬及土地使用權上是否設定了他項權(如抵押權)及其他權利受限情況。如果是劃撥土地，投資人首先需要核查具體劃撥文件及國有土地使用證的取得情況，明確土地使用權歸屬;接著(zhù)，投資人還需核實(shí)劃撥土地用于加油站建設等商業(yè)用途是否已經(jīng)履行完土地性質(zhì)變更手續。

如果是加油站坐落土地屬于租賃取得，投資人需核查出租方是否有權出租以及租賃協(xié)議有效性，若租賃土地為集體土地，投資人首選需赴國土資源部門(mén)核實(shí)該宗地的土地權屬狀況，了解該宗地的土地性質(zhì)及是否有征地拆遷的計劃。在該宗地具備建設加油站條件時(shí)，投資人還需核查該宗集體土地對外租賃是否經(jīng)過(guò)合法的決議程序。此外，投資人還需關(guān)注加油站土地租賃合同期限，根據《合同法》第二百一十四條之規定，土地租賃合同超過(guò)20年將不受法律保護，投資人需將土地租賃合同期限嚴格控制在法定期限內，若確實(shí)需要簽訂長(cháng)期合同，需要通過(guò)設置合法、合理的效力條款及付款進(jìn)度來(lái)控制風(fēng)險。

因不同類(lèi)型用地立法不同，投資人需根據擬收購加油站用地性質(zhì)來(lái)評估具體項目的法律風(fēng)險，實(shí)務(wù)中不同加油站用地性質(zhì)中常見(jiàn)風(fēng)險如下：

(1)與村委會(huì )簽訂土地租賃協(xié)議租賃集體土地建設加油站。新《土地管理法》的出臺破除了農村集體建設用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙，刪除了舊法第43條任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國有土地的規定，增加規定農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地在符合規劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農村集體經(jīng)濟組織以外的單位或個(gè)人使用，同時(shí)使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過(guò)轉讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉讓。實(shí)務(wù)中經(jīng)常存在租用農用地、集體住宅用地等非集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設加油站的情形，且租賃集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的也鮮有前述法規規定的村民代表決議文件，使得租賃協(xié)議存在因違反法律規定而無(wú)效的風(fēng)險。另外，若加油站坐落土地被納入政府征地范圍的，加油站很可能會(huì )因為違規使用集體土地而被強制拆除，無(wú)法獲得相應補償。

(2)使用劃撥土地建設加油站未辦理出讓手續。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條之規定，“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權可以轉讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個(gè)人;(二)領(lǐng)有國有土地使用證;(三)具有地上建筑物、其他附著(zhù)物合法的產(chǎn)權證明;(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。”因此，加油站所在土地性質(zhì)為國有劃撥土地，用于加油站建設等商業(yè)用途的，需要履行劃撥土地轉為出讓土地變更性質(zhì)等前置程序，未經(jīng)批準不得出租、抵押、轉讓。

(3)擅自改變國有建設用地土地性質(zhì)建設加油站。根據《土地管理法》第五十六條規定之規定，“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關(guān)城市規劃行政主管部門(mén)同意”。因此，若使用國有建設用地建設加油站且改變土地用途的，需核實(shí)其審批手續，如確屬未經(jīng)審批改變土地用途的，建議貴公司敦促交易相對方依法變更土地用途，避免行政處罰等法律風(fēng)險。

2、加油站的規劃建設手續

在加油站規劃風(fēng)險方面，投資人需從加油站坐落土地的總體規劃、控制性詳細規劃，及規劃手續的辦理情況兩大方面進(jìn)行調查。根據《城市用地分類(lèi)與規劃建設用地標準》(GB50137-2011)，符合城鄉建設用地分類(lèi)的加油站應當建設在規劃用途為B4公用設施營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地—B41加油加氣站用地上;同時(shí)根據《土地利用現狀分類(lèi)》(GB/T 21010-2017),允許建設加油站的用地類(lèi)型為商服用地中的零售商業(yè)用地(0501)。實(shí)務(wù)中，由于商服用地有限，為了搶占市場(chǎng)，業(yè)主經(jīng)常會(huì )占用綠地、公共設施用地、住宅用地來(lái)建設加油站。對此，投資人需走訪(fǎng)政府規劃主管部門(mén)工作人員，咨詢(xún)城鎮總體規劃與控制性詳細規劃圖等政府信息，確認加油站坐落土地的規劃狀況。

對于建設手續風(fēng)險方面，根據《城鄉規劃法》第四十條、第六十四條之規定，在城市、鎮規劃區內進(jìn)行建筑物、構筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程建設的，建設單位或者個(gè)人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證，否則將面臨停止建設、罰款、限期拆除等處罰。實(shí)務(wù)中，對于已取得《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的加油站，投資人需核實(shí)上述證照的真實(shí)有效性;對于未取得規劃手續的加油站，投資人需了解規劃手續的辦理進(jìn)度、了解未辦理的原因及法律障礙，避免因建設手續不全引發(fā)行政處罰、停業(yè)整頓、收回土地、甚至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照等法律風(fēng)險。

最后，對于加油站的拆遷風(fēng)險，投資人還需走訪(fǎng)相關(guān)政府部門(mén)咨詢(xún)加油站站前道路改、擴建以及加油站坐落區域拆遷情況等信息，同時(shí)結合向業(yè)主及知情人問(wèn)詢(xún)、網(wǎng)絡(luò )輿情檢索等，著(zhù)重了解加油站坐落土地是否可能存在被征收、拆遷，站前道路有無(wú)改建、拓寬等潛在風(fēng)險，避免收購后隨即遭遇政府征收或者拆遷。

(五)加油站資產(chǎn)的權屬及權利受限

對于加油站收購而言，加油站資產(chǎn)權屬是否清晰、有無(wú)爭議亦是投資人盡職調查需要了解的重要內容。除上述土地情況，加油站資產(chǎn)還包括房屋、油罐、油氣回收裝置、加油機等資產(chǎn)。對于加油站房產(chǎn)，如已取得房屋所有權證，投資人需對前述權證真實(shí)性及是否存在抵押、查封等權利受限情況進(jìn)行核查。對于未取得產(chǎn)權證明的房屋，如地上房屋為業(yè)主自建，則需業(yè)主提供建設工程施工合同、罰款憑證、竣工施工圖等資料判斷房屋的建設主體。針對加油站其他重要資產(chǎn)設備，如油罐、油氣回收裝置、加油機等資產(chǎn)，投資人還需結合采購合同、付款憑證、固定資產(chǎn)登記表等文件核查資產(chǎn)權屬，親自前往現場(chǎng)根據交易相對方提供的資產(chǎn)清單與實(shí)物資產(chǎn)逐一核對，現場(chǎng)確認設施狀態(tài)及年檢情況。

三、結語(yǔ)

由于加油站建設及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的法律法規眾多，辦理流程繁雜，且實(shí)務(wù)中每個(gè)加油站坐落區位及歷史原因各不相同，投資人收購所面臨的法律風(fēng)險不能一概而論，需要結合具體情況具體判斷。

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